Encadrement des loyers : 22 nouvelles communes en zone tendue

Désormais, la taxe sur les logements vacants s’applique à un plus grand nombre de communes. En effet, depuis le 26 août 2023, l’entrée en vigueur de cette taxe élargie sur les logements vacants, applicable désormais dans 50 communes situées en zone tendue, impose aux bailleurs de nouvelles conditions au niveau des loyers et de gestion des congés locatifs.
L’élargissement du nombre de communes qui se trouvent dans des zones d’urbanisation continue, comportant plus de 50 00 habitants et qui dépendent d’une grande agglomération, est opposable aux bailleurs de locaux d’habitation. Cela veut dire que les propriétaires de biens à usage d’habitation, situés dans les 22 nouvelles communes concernées, doivent désormais se conformer aux règles d’évolution des loyers des biens qui se trouvent en zone tendue. C’est par exemple le cas pour les agglomérations d’Orléans ou bien de Rennes. Avec cet élargissement sur ces 22 nouvelles communes, les locataires bénéficient d’un délai de préavis réduit à un mois.
Toutefois, l’élargissement du champ d’application de la taxe sur les logements vacants aux zones hors grande agglomération n’a pas de conséquence sur les règles d’évolution du loyer concernant les baux d’habitation ou sur les délais de congés du locataire pour les biens qui se trouvent dans ces communes. C’est le cas par exemple, dans les communes de Narbonne ou de Briançon.

Rappel des règles

Pour les biens situés en zones tendues, il est nécessaire de suivre des règles de fixations des loyers à la relocation. Au niveau des baux d’habitation à usage de résidence principale, la fixation du montant du loyer à la relocation peut se faire en fonction de la commune où se situe le bien loué. Le logement peut se trouver soit en zone tendue, c’est-à-dire dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où un déséquilibre marqué existe entre l’offre et la demande de logements ; soit dans une zone très tendue, c’est-à-dire au sein d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et sur le territoire d’une commune ayant décidé d’expérimenter un encadrement des loyers défini par arrêté préfectoral.
Les nouvelles communes, incluses en zone tendue, ne sont à ce jour pas concernées par l’encadrement des loyers défini par arrêté. Néanmoins, désormais sur ces nouvelles communes, l’évolution de certains loyers, dans le cadre de nouvelle location, n’autorise pas que le loyer du nouveau contrat de location ne puisse excéder le dernier loyer appliqué au dernier locataire.

Trois cas d’exception

Toutefois, il y a des exceptions. Si aucune révision de loyer n’est intervenue durant les 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence (IRL) des loyers publiés par l’INSEE à chaque trimestre. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de la signature du contrat de location.
Autre situation d’exception quand le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou bien si le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les normes de décence qui portent sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut alors excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Troisième exception : quand le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, l’augmentation du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers d’ordinaire constatés dans le voisinage par des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les mêmes limites que celles stipulées quand aucune révision de loyer n’est intervenue durant les 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. En revanche, le loyer des logements, qui fait l’objet d’une première location, peut être librement fixé. C’est aussi le cas pour un loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.