Achat immobilier : vigilance sur les contraintes passées sous silence

La Cour de cassation vient de décider que, dans certaines situations, l’acquéreur peut être obligé de respecter des règles qui ne seraient pas rappelées et mentionnées dans l’acte. Dans son arrêté (Cass.Civ 3, 13.7.2023, p 22-13.233), la Cour indique que c’est le cas, par exemple, lors de l’achat d’une maison à construire dans un groupe d’habitations où il existe un règlement général. En effet, chacun est censé avoir connaissance du règlement de l’ensemble résidentiel publié au bureau de la publicité foncière.

Avant de rendre sa décision, la Cour jugeait un litige qui opposait deux voisins. Chacun d’eux avait acquis une maison à construire dans un domaine de dix maisons créé par une SCI. Pour rappel, un groupe d’habitations est un projet unique, élaboré par un seul propriétaire, qui obtient un permis de construire pour l’ensemble qu’il vend par la suite en lots de maisons bâties ou en état futur d’achèvement. Il se différencie donc du lotissement qui ne porte que sur la vente de lots à bâtir, pour lesquels chaque acquéreur montera son projet et obtiendra ses autorisations.

Vue obstruée et conflits d’intérêts

Des propriétaires pestaient car la nouvelle construction, réalisée par la SCI pour un futur voisin dans le groupe d’habitations, ne respectait pas les distances que le règlement avait prévues, et leur cachait la vue comme le soleil. Ces propriétaires en colère demandaient non seulement la démolition mais aussi des indemnités.
Inscrites dans le règlement, les restrictions au droit de propriété de ce futur voisin, ne s’imposent pas à lui, leur avait-on répondu car il n’en fait pas mention dans l’acte notarié qu’il a signé pour cette « vente en l’état futur d’achèvement ». Ni dans les textes présents dans l’acte, ni dans ses annexes.

Ce que les futurs acquéreurs doivent savoir

La Cour de cassation a été saisie par leur recours et a toutefois jugé en faveur des contestataires. Même si l’acte notarié ne fait pas mention de ce règlement, les restrictions qu’édicte ce règlement sur l’immeuble sont applicables aux propriétaires successifs puisqu’il était publié au fichier immobilier, au bureau de la publicité foncière ouvert au public.