L'amiante dégradée : un motif de résiliation du bail

Aujourd'hui, en cas de vente, la réglementation exige un diagnostic amiante. En revanche, au niveau de la location, l'obligation, pourtant promise par la loi Alur, est au point mort. Dans un exemple précis, un propriétaire avait tout de même annexé le diagnostic amiante, réalisé deux ans plus tôt lors de la vente du bâtiment, à l'occasion de la signature du bail en 2013. Quatre ans plus tard, en 2017, la relation entre le bailleur et le locataire s'était dégradée et le locataire n'avait pas hésité à se servir de ce diagnostic afin de justifier la résiliation du bail. Face à l'amiante dégradée, seules deux solutions étaient possibles : encapsulage ou retrait. Les travaux auraient dû être réalisés par le propriétaire. Dans son rendu, la cour d'appel de Grenoble s'appuie sur le Code de santé publique : « Les travaux de retrait ou de confinement sont achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle sont remis au propriétaire le rapport de repérage ou les résultats des mesures d'empoussièrement ou de la dernière évaluation de l'état de conservation. »

Faute du propriétaire

Six ans après donc le diagnostic initial, la conduite en fibrociment était toujours en place, et elle n'avait pas fait l'objet d'une surveillance particulière, ni d'une évaluation périodique de l'état de conservation ou de mesure d'empoussièrement. Selon la Cour d'appel de Grenoble, ces travaux de désamiantage étaient bien à la charge du bailleur. Et ils n'ont rien à voir avec les travaux de rénovation et d'embellissement que le locataire a réalisés lors la prise du bail pour son activité de restauration. « Il n'existe pas de stipulation dans le bail mettant expressément à la charge du preneur la charge des travaux de désamiantage ». Il y a donc faute du propriétaire, estime la Cour d'appel de Grenoble qui ajoute que « la société qui a remis un local dans lequel les travaux de désamiantage prescrits par la loi n'ont pas été effectués n'a pas rempli son obligation de délivrance. Ce qui constitue un motif sérieux de résiliation du bail ». En première instance, la résiliation du bail avait été prononcée aux torts partagés par les deux parties. La Cour d'appel a infirmé ce jugement, et estime que « cette résiliation doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance d'un local conforme à la règlementation en matière d'amiante ». Même si le bailleur est en faute, le locataire a dû s'acquitter de l'indemnité de location pour les mois où il a tardé à rendre les clés et les réponses locatives pour remettre les locaux en l'état.