Viager, le vendeur condamné à rembourser le bouquet

L'arrêt rendu récemment par la Cour de cassation (Cass.civ. 3, 14 septembre 2023, n°22-13.209) sur la clause résolutoire d'une vente en viager fait désormais jurisprudence. S'il demande la résolution de la vente, c'est-à-dire l'annulation de la vente, car il ne reçoit plus la rente de l'acquéreur, le vendeur en viager s'expose à devoir restituer le bouquet, qui est la première somme versée le jour de la signature de l'acte. Dans ce cas de figure, jugé par la Cour de cassation, le bouquet avait été versé trente ans plus tôt, à l'occasion de la signature de l'acte notarié.
Classiquement, cet acte de vente prévoyait qu'en cas de défaillance de l'acheteur, lors de non-paiement des rentes, il pouvait y avoir résolution du contrat de vente. Quant aux rentes versées par l'acquéreur, elles resteraient acquises au vendeur. En plus, l'acquéreur devait s'acquitter des échéances impayées et des indemnités d'occupation jusqu'à ce qu'il ait quitté les lieux, selon la Cour d'appel de Pau.

Le vendeur doit rendre le bouquet à l'acquéreur

Toutefois, selon la Cour de cassation, la Cour d'appel a oublié, dans son jugement, le bouquet qui représentait une partie importante de la valeur de la maison. Soit elle devait décider et juger que le bouquet restait acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts dus par l'acquéreur, soit elle devait ordonner au vendeur de rendre ce bouquet à l'acheteur car la résolution de vente entraîne l'effacement de tout ce qui a été fait et doit remettre les deux parties dans l'état où elles étaient avant la signature du contrat. Résultat : l'acquéreur devait restituer la maison, et sauf si le contrat a prévu autre chose, le vendeur devait rendre le prix reçu. Finalement, le grand perdant reste le vendeur qui, à défaut d'avoir trouvé un accord avec l'acquéreur défaillant, a dû lui rendre le montant du bouquet, soit en l'occurrence près de la moitié du prix du logement.
Dans ce cas qui va faire jurisprudence, il s'agissait d'une maison vendue en viager en 1992, moyennant le versement d'un bouquet et d'une rente viagère mensuelle. A compter d'août 2015, cette dernière n'avait plus été réglée. Le vendeur avait alors assigné l'acheteur en résolution de la vente, paiement des arrérages impayés et expulsion.