Baromètre de l'immobilier
Nov./Déc. 2023

NEUF

Déjà en grande difficulté au cours de l'année 2022, le marché de la construction l'est encore, plus que jamais, en 2023. Cette période n'est pas plus enthousiaste que l'année passée car la baisse de production des logements neufs se confirme de manière criante, la crise de l'offre ayant dorénavant rejoint la crise de la demande. En 2022, bien que le nombre de logements autorisés à la construction a légèrement augmenté, passant à 483 3000 contre 469 400 en 2021, le nombre de mises en chantier de logements neufs et de réhabilitations lourdes de logements anciens a ralenti, passant de 391 300 en 2021 à 370 900 en 2022. Plusieurs facteurs expliquent que le marché de l'immobilier traverse cette période délicate. Parmi elles : il y a une crise de l'offre avec un stock qui a de grandes difficultés à se reconstituer depuis la surconsommation foncière entre 2016 et 2019, la progression continue et parfois irrationnelle des prix du foncier, à l'image des coûts de construction, la lourdeur de la réglementation, notamment sur l'artificialisation des sols, les difficultés pour obtenir un crédit à l'habitat, la baisse du rendement pour les investisseurs, et plus globalement, la baisse du pouvoir d'achat des Français en raison de l'inflation. Pour 2023, les tendances ne sont guère optimistes car la pénurie de logements neufs disponibles à la vente, et les tensions sur les prix et la solvabilité des ménages laissent présager un nouveau décrochage de l'activité et de la production de logements neufs, qui ne pourrait atteindre que 350 000 mises en chantier.

ANCIEN

Cet été, le marché de l'ancien a nettement baissé. La preuve : selon les baromètres du troisième trimestre des réseaux d'agences, le nombre de transactions est en net recul en raison des difficultés d'accès au crédit et des prix d'achat largement en baisse. Century 21, qui soulignait déjà une baisse des prix au second trimestre, précise que celle-ci s'est de nouveau accentué sur la période qui va de juillet à septembre, avec 2% de baisse sur un an pour les maisons, et 4,1% pour les appartements. Laforêt dresse le même constat, avec une baisse des prix au mètre carré de 3,1%, tout comme Orpi, pour qui les prix ont reculé de 2% depuis le début de l'année. Seule la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), dans son dernier baromètre qui remonte au 1er septembre, notait toujours une progression des prix, de 1,1%. En cause : le coût du crédit qui flambe et exclut de nombreux primo-accédants, des acquéreurs qui doivent s'endetter afin d'acheter leur résidence principale. Aujourd'hui, le marché de l'ancien est porté par les « secundo-accédants », qui achètent en vendant leur bien précédent et dispose donc d'un apport conséquent. Selon Laforêt, ils représentent à présent plus d'un acquéreur sur deux, contre moins de 20% pour les primo-accédants. Conséquence : l'ensemble des réseaux font état d'une chute des transactions. Selon les dernières notes conjoncture publiées par les réseaux d'agences immobilières, leur nombre a ainsi reculé : de 22% selon Orpi, de 15% selon Laforêt, et de 23 à 27% selon Century 21.

BAROMETRE MENSUEL