Comment l'agent immobilier peut sécuriser son droit à indemnisation

Selon l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut percevoir « aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque », avant que l'opération n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. De son côté, l'article 74 du 20 juillet 1972 stipule que « lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue (.) s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ». Plus simplement, l'intermédiaire immobilier n'a pas le droit d'être rémunéré sauf s'il mène l'opération d'entremise à son terme, à savoir par la conclusion d'un acte authentique en ce qui concerne la vente immobilière.
Grâce à la promesse synallagmatique, plus simplement appelé compromis, les parties s'engagent mutuellement à acheter et à vendre le bien immobilier, objet de la promesse. En revanche, dans la promesse unilatérale de vente (PUV), le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter ou non pour la conclusion effective du contrat de vente.

Toujours privilégier la promesse synallagmatique de vente

C'est pour cela que la Cour de cassation souligne, dans un arrêté du 8 février 2023 (n°21-25521), que l'agent immobilier ne peut prétendre à des honoraires ou des indemnisations uniquement si l'acte, qui n'a pas été régularisé, est une promesse unilatérale de vente. Pour rappel, cette dernière ne comporte pas d'engagement ferme du bénéficiaire d'acquérir le bien. Elle comporte seulement une option d'achat. Sans être fautif, il lui est donc possible de ne pas lever l'option et de renoncer à l'acquisition, en perdant en principe l'indemnité d'immobilisation versé. La cour de Cassation estime dans cette espèce, que l'agence immobilière n'avait pas droit à des honoraires car la vente n'avait été conclue au sens de l'article de ladite loi Hoguet. Elle confirme aussi que la cour d'appel de Paris n'a pas constaté que la non-réalisation de la vente était imputable à une faute du bénéficiaire et a pu en déduire que l'agence immobilière ne pouvait pas prétendre à des dommages et intérêts.
A l'inverse, quand il s'agit d'une promesse synallagmatique, l'agent immobilier pourra prétendre, dans certains cas, à des dommages et intérêts s'il prouve la faute du vendeur ou de l'acheteur qui a provoqué l'échec de la vente.