Les agents immobiliers face au démembrement de propriétés

Usufruit et nue-propriété

« Démembrer un bien », c’est démembrer le droit de propriété qui se rattache à ce bien en le scindant en deux parties distinctes, la nue-propriété et l’usufruit. Afin de bien comprendre de quoi il retourne, remontons à un article fondamental du Code civil définissant la propriété : l ‘ article 544 . Celui-ci stipule que « la propriété est le droit de jouir et de disposer », en d’autres termes, de bénéficier et de l’usufruit et de la nue-propriété. On l’aura compris ces deux éléments juridiques que sont l’usufruit et la nue-propriété sont complémentaire s et forment ensemble ce que l’on appelle la pleine propriété. « L’usufruit [se définit ainsi comme] le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété » ( article 578 du Code civil). Il est donc avant tout un droit réel en ce sens où il porte sur « des choses » et non sur des personnes. L’article 581 du Code civil précise en outre que l’usufruit « peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles ». Pour notre part, nous nous en tiendrons aux seuls biens immeubles.
Quant à la personne qui détient l’usufruit, l’usufruitier, il ne détient qu’un droit de jouissance sur le bien démembré et ne peut donc pas en faire ce qu’il veut . En effet, s’il peut l’utiliser et/ou en tirer des revenus, il ne peut en aucun cas en disposer. L’usufruitier est ainsi limité dans son action puisqu’il n’a pas la capacité juridique de réaliser les actes de disposition ( par exemple : vente, instauration d’un bail long terme, prise de garantie ...). A l’inverse du droit de propriété qui est perpétuel, l’usufruit est lui temporaire, c’est-à-dire qu’il a forcément une fin : il peut être accordé par convention pour un temps limité, mais s’éteindra au plus tard avec son titulaire . En effet, ce droit n’ est pas transmissible en cas de décès. Lorsque l’usufruit s’éteint, et qu’elle que soit l’origine de cette extinction, la pleine propriété est alors reconstituée sur la tête du (ou des) nu(s)-propriétaire(s). On l’aura bien compris, le nu-propriétaire ne détient plus pour un temps le droit de jouir du bien qu’il possède. Mais, il reste le seul à pouvoir en disposer.

Le nu-propriétaire peut-il vendre seul un bien démembré ?

La réponse est bien évidemment non ? Ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul un bien immobilier démembré. Quel que soit le cas de figure, pour qu’il y ait vente, il faut l’accord de toutes les parties. En d’autres termes, dès l’établissement du mandat de vente, le professionnel s’attachera à recueillir l’accord de l’usufruitier (ou des usufruitiers en cas de pluralités) et du (ou des) nu(s)-propriétaire(s) : tous devront être signataires directement, ou indirectement, du mandat de vente. À défaut, le mandat n’engagera que les seuls signataires. Ainsi, si le signataire est uniquement l’usufruitier, le nu-propriétaire ne sera ni engagé dans la vente, ni engagé auprès du professionnel. La vente ne pourra donc pas avoir lieu par l’intermédiaire du mandataire immobilier sauf à ce que le nu-propriétaire accepte à son tour de signer le mandat.
Précisons ici que le nu-propriétaire ou l’usufruitier peut toutefois vendre ou donner indépendamment son droit, respectivement de nue-propriété ou d’usufruit, sans avoir à demander l’autorisation à l’autre. Ainsi, le nu-propriétaire peut vendre son droit de nue-propriété sans remettre en cause le droit de l’usufruitier, celui-ci restant usufruitier du bien.

Quelle répartition du prix de vente ?

Autre incidence du démembrement de propriété : la répartition du prix de vente, et par là même, des honoraires du professionnel de l’immobilier. Au moment de la vente, le notaire va en principe calculer la part revenant à l’usufruitier en se basant sur le barème de l’article 669 du Code général des impôts. Ce barème permet de répartir la valeur du bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier en fonction de l’âge de ce dernier (article 621 du Code civil). La part du nu-propriétaire est alors déduite en réalisant la différence entre le prix de vente et la part revenant à l’usufruitier.
A titre d’exemple, une maison se vend 100 000€. A la date de cette vente, l’usufruitier a 72 ans, son usufruit s’évalue alors selon l’article 669 du Code général des impôts à 30% du prix de vente, soit 30 000€. Par différence, la valeur de la nue-propriété s’établit à 70 000€ (100 000€ - 30 000€).
La part de l’usufruitier étant généralement différente de celle du nu-propriétaire, les honoraires du professionnel s’appliqueront proportionnellement, sauf à en convenir différemment avec les parties.