Monténégro : entre opportunités et mouvements de marché

« De plan B, le Monténégro est finalement devenu mon plan A », se remémore Nikola Krunic, fondateur de l'agence Française au Monténégro. Monténégrin de naissance ayant grandi à Saint-Nazaire, il a d'abord investi dans l'Hexagone tout en caressant l'espoir d'acheter une résidence secondaire dans son pays. Une fois sur place, la vie locale, le marché immobilier et les paysages achèvent de le convaincre de s'y installer pour changer de voie professionnelle. Il devient conseiller en immobilier et en expatriation pour des entreprises ou des particuliers - francophones, russes, allemands - souhaitant s'installer durablement ou acquérir une résidence secondaire. Selon lui, ce petit pays des Balkans cumule les atouts. La nature et la culture d'abord, « Le pays cultive une certaine authenticité et une véritable hospitalité. Il y a la mer, la montagne, une diversité de faune et de flore exceptionnelle. Les paysages sont encore relativement préservés du tourisme de masse, même si chaque année le pays attire de plus en plus de monde ! » La preuve, selon le ministère du tourisme monténégrin, le pays a accueilli plus de 1,8 million de touristes en 2017 (année record avant la crise sanitaire), soit 80 % de plus qu'en 2007. Bien moins que sa voisine la Croatie - dont les chiffres dépassaient les 20 millions de touristes en 2019 - mais suffisamment pour que ce secteur pèse sur l'économie monténégrine (malgré une forte baisse due au Covid 19). Et donc, une manne pour les investisseurs souhaitant mettre leur bien en location.

Impact géopolitique

Autre avantage : les prix de l'immobilier - notamment pour les biens en bord de mer - bien plus bas qu'en France ou qu'en Croatie, malgré un marché chahuté par les événements sanitaires et géopolitiques qui secouent l'Europe depuis quelques années. « Avant la pandémie, les prix avaient beaucoup augmenté, explique Nikola Krunic. Ensuite, l'immobilier a connu une sorte de traversée du désert pendant laquelle les vendeurs ont perdu confiance. On s'est retrouvé avec une baisse des prix et des marges de négociation hallucinantes ! En 2021 heureusement, les touristes sont revenus et les investisseurs aussi, mais la guerre en Ukraine a encore rebattu les cartes. »
Depuis le début du conflit en effet, le Monténégro accueille un grand nombre de réfugiés ukrainiens et russes. Selon les chiffres du ministère de l'Intérieur, ces derniers ont été plus de 30 000 côté ukrainien à être accueillis depuis février 2022, et 20 000 côté russe - pour l'essentiel une population qui est opposée à la guerre - à obtenir un permis de résident. Pour le marché immobilier de ce petit pays de 620 000 habitants, les conséquences directes ont bien sûr été une remontée des prix. Aujourd'hui, la tendance est à la stabilisation, voire à la baisse, en raison d'une Europe de l'Ouest entrée en récession. « Pendant le Covid, un appartement de 40 m² en bord de mer à Tivat, disposant d'une chambre, se vendait aux alentours de 90 000 ?, indique Nikola Krunic. Aujourd'hui, les prix oscillent plutôt de 125 à 135 000 ?. Il faut cependant garder en tête que chaque ville ou village représente un marché différent, avec ses propres particularités. »
Le pays peut d'ailleurs être séparé en trois zones : Podgorica, la capitale ; le Nord, avec les montagnes des Prokletije et le parc du Durmitor, très prisés des Français pour leur authenticité ; et bien sûr la côte Adriatique. « Tout ce qui est sur la mer plaît beaucoup, affirme Nikola Krunic. Kotor classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, Budva parce qu'on peut y faire la fête, Tivat ou Bar et bien sûr, Herveg Novi à la frontière croate tout près de Dubrovnik. »

Fiscalité attractive et passeports dorés

En matière de finances et de fiscalité également, le Monténégro joue la carte de la séduction : monnaie en euro, absence d'impôts sur la succession, revenus locatifs taxés à 15 % après un abattement de 30 %, taxe foncière de 0,25 % à 1 % de la valeur du bien immobilier, une taxe d'achat à seulement 3 %, des frais de notaires très bas (quelques centaines d'euros). Et possibilité d'accéder aux passeports dorés pour les candidats à la résidence les plus fortunés. Ce programme, prolongé par le gouvernement monténégrin, mais fortement remis en cause par l'Union européenne depuis le début de l'invasion russe en Ukraine, pourrait d'ailleurs remettre en cause l'adhésion du pays au bloc européen. La raison expliquée par l'UE : « les valeurs européennes ne sont pas à vendre » et « accorder la nationalité aux investisseurs discrédite l'essence de la nationalité des pays membres (.) et a des conséquences sur toute l'Union européenne ». Pour Nikola Krunic, pas de quoi s'inquiéter cependant : « Je ne pense pas que l'adhésion soit compromise, il faudrait que l'UE observe quelque chose de beaucoup plus grave en matière de droit de l'homme ou d'économie. Le Monténégro est plutôt un bon élève sur ces points. »

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