Ce cas où la promesse de vente est tombée

Plus que jamais, la difficulté principale lors du financement d'un achat immobilier est d'obtenir l'accord de sa banque. Et comme le montre une récente affaire, il est possible que la banque accorde bien le prêt mais à un montant inférieur à ce qui était demandé. Que se passe-t-il alors pour la promesse de vente ? Comme l'explique l'avocat Me Grégory Rouland, sur le blog juridique Legavox, ce cas a récemment été tranché par la Cour de Cassation (Chambre Civile 3 du 14 décembre 2022, n°21-24.539).
Dans cette affaire, un couple avait, via une agence immobilière, conclu une promesse de vente pour l'achat d'un appartement. Le document mentionnait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros sur 25 ans à un taux de 2%, hors assurance. Or, ces candidats n'ont reçu de leur banque qu'une offre de 407 000 euros. Dans ces conditions, ils se sont estimés déliés de leur promesse. Sauf que le vendeur ne partageait pas ce point de vue et a refusé de restituer l'indemnité d'immobilisation et l'affaire est passée en justice.

Pas de commission pour l'agence

Le 14 décembre dernier, la Cour de Cassation a confirmé la décision rendue en appel qui estimait que la promesse était caduque et que l'agence immobilière n'avait pas droit à sa commission et qu'il fallait restituer l'indemnité d'immobilisation aux candidats à l'achat. L'argument mis en avant est le suivant : les acheteurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que la banque ne l'a pas suivie à la lettre. Même s'il est question d'un montant maximal, cette indication « n'était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur », commente dans le blog Me Grégory Rouland qui ajoute cependant : « Il en aurait été autrement si les acquéreurs avaient sollicité un prêt pour une durée et à un taux inférieur aux conditions prévues dans le contrat. Dans ce cas, les acquéreurs auraient perdu le bénéfice de la condition suspensive (Cass. civ. 3, 17 octobre 2019, n° 17-21.859) ».
De manière générale, conclut l'avocat, en cas de demande de prêt inférieure aux caractéristiques définies dans la promesse de vente : le vendeur ne peut s'opposer à la vente, dès lors que les acquéreurs peuvent régler l'intégralité du prix de la vente (frais notariés compris).