Assujettissement à la TVA des particuliers : vers une extension du faisceau d'indices ?

Principes

Les opérations immobilières sont passibles de la TVA dans les conditions de droit commun, sous réserve de quelques particularités. Ainsi, toutes les livraisons d'immeubles sont comprises dans le champ d'application de droit commun de la TVA dès lors qu'elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti à la TVA agissant en tant que tel.

Il ressort de la doctrine administrative que les particuliers réalisant des opérations immobilières à titre individuel ou par l'intermédiaire d'une société civile ne sont en principe pas considérés comme des assujettis réalisant des opérations immobilières soumises à la TVA.

Une présomption de non-assujettissement des particuliers

L'administration fiscale indique que cette présomption de non assujettissement peut être renversée lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d'une pure démarche patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 § 60, 12 septembre 2012). L'administration fiscale retient la méthode du faisceau d'indices conduisant à considérer comme établie l'exercice d'une activité économique lorsque l'engagement de dépenses d'aménagement significatives s'ajoute à l'importance et à l'habitude des opérations.

Il a ainsi été jugé que la livraison de terrains à bâtir est soumise à la TVA lorsqu'elle procède de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation coûteux ou la mise en oeuvre de moyens de commercialisation, similaires à celles déployées par un professionnel. Le bref délai séparant l'acquisition des terrains pour la réalisation des lotissements et les opérations de revente, le nombre d'opérations réalisées et l'importance des bénéfices constituaient des indices supplémentaires d'activité économique. Enfin, l'intention spéculative apparaissait dès l'achat des terrains puisque les cédants avaient sollicité la réalisation d'études antérieurement à l'acquisition des terrains (CAA Bordeaux 17-12-2021 n°19BX03783 ; Expression Acheter Louer n°85 mars-avril 2022).

Le statut de l'associé peut-il constituer un indice ?

Une SCI avait réalisé une opération immobilière unique consistant en la cession, après la réalisation d'importants travaux, d'un ensemble immobilier moins de deux ans après son acquisition. Considérant qu'elle réalisait une opération patrimoniale, elle n'a pas soumis la vente à la TVA. L'administration a remis en cause le caractère patrimonial de l'opération considérant au contraire que la SCI avait réalisé une activité de marchand de biens assujettie à la TVA.

Selon l'administration, l'intention spéculative est établie par le court laps de temps séparant l'acquisition de l'immeuble et sa revente, durant lequel d'importants travaux d'agrandissement et de transformation, représentant 92% du prix d'acquisition, ont été effectués sur une durée d'environ quatre mois, et ce quand bien même les appartements aménagés ont été donnés en location avant la vente. Elle a en outre considéré que le caractère habituel de l'activité était établi par l'exercice d'une activité de marchand de biens par son associée principale.

Cette solution est fort surprenante dès lors que la qualité d'assujetti s'apprécie en principe au niveau de la personne ayant réalisé l'opération. On ne saurait dire si la Cour commet une confusion avec les règles antérieures à la réforme de la TVA immobilière ou si elle s'engage volontairement vers une extension du champ des indices établissant l'exercice d'une activité économique. Néanmoins, cette décision n'a pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation.