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Belgique, un investissement locatif rentable et garanti

Chaque année, les Français sont de plus en plus nombreux à s'expatrier en Belgique. Il faut dire que de l'autre côté de la frontière, le plat pays possède de nombreux arguments en matière d'immobilier. Outre sa qualité de vie et son riche patrimoine culturel et bâti, il propose en effet des atouts prix et des dispositifs fiscaux intéressants pour les candidats à l'accession et les investisseurs désireux de louer.

Elle est un melting pot de nationalités et sa capitale Bruxelles est le siège des institutions européennes : la Belgique attire chaque année des milliers d'expatriés, français notamment. En 2020, ils étaient en effet quelque 109 885 (inscrits au registre des Français de l'étranger) à y élire résidence, dont un peu moins de 70 000 à Bruxelles1. Pour eux, outre les opportunités professionnelles, les atouts sont multiples : entre Flandre et Wallonie, le pays est en partie francophone, quand l'environnement et la qualité de vie y sont décrits comme agréables. Le pays a d'ailleurs été élu 20e pays du monde où les gens sont les plus heureux par le classement 2020 du « World Happiness Report » (devant la France). Les systèmes de santé, réseaux de transports et systèmes éducatifs y sont également très bons, et la culture y est une donnée essentielle. Mais ce qui attire les expatriés français, c'est aussi l'immobilier belge : « Ici, on a l'habitude de dire que "les Belges ont une brique dans le ventre !", s'amuse Maximilien Thalasso, le responsable des investissements de We Invest, une scale-up spécialisée dans l'immobilier, ayant fait du marketing, de la proptech et du service client ses principaux leviers de croissance. Nous aimons placer nos économies dans l'immobilier, et de ce fait, notre marché est constitué d'une myriade de petits propriétaires sur des marchés très différents selon les régions. Cela nous met à l'abri d'une éventuelle spéculation avec un marché relativement stable. » Les prix, surtout, constituent un atout de taille : selon une étude réalisée en 2022 par Masteos, spécialiste de l'investissement locatif, ils seraient 2,8 fois moins élevés à Bruxelles qu'à Paris, avec des moyennes de 3500 € par m² contre 10 800 € à Paris. En constante augmentation depuis 10 ans (+ 28 %), ils représentent une véritable opportunité de plus-value. « Tout dépend des quartiers, note Maximilien Thalasso. Mais depuis le Covid, la demande a beaucoup évolué vers plus de vert et d'espace. Cela a évidemment fait bouger les prix : la commune de Forest par exemple, au sud-ouest de la capitale, a depuis vu ses prix bondir de 17 %. » Dans les autres grandes villes belges, les prix sont tout aussi attrayants : à Gand - ville néerlandophone et étudiante, très culturelle et touristique - ils se négocient autour de 3 272 €/m² ; et à Anvers - également néerlandophone, et 2e ville la plus peuplée après Bruxelles - à 2 680 €/m².

Quasi absence de taxation sur les locations

Côté investissement locatif, la Belgique n'est pourtant pas une destination qui, de prime abord, séduit les Français. Selon un sondage établi par Masteos, seulement 6 % d'entre eux considèrent en effet le pays comme intéressant pour réaliser un investissement locatif. Et c'est bien à tort : « Selon qu'on soit dans le neuf ou dans l'ancien, la rentabilité n'est pas la même, mais reste relativement importante, entre 3,5 et 4,5 %, note le responsable investissement de We Invest. Si on ajoute à cela, la quasi-absence de taxation, l'achat d'un bien en Belgique constitue forcément un placement intéressant. » Car l'atout principal de la Belgique réside en effet dans sa fiscalité : en plus de l'absence de taxation sur la plus-value passé cinq ans de détention du bien, « Il y a une quasi-absence d'imposition sur les revenus locatifs, et comme les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien, c'est une aubaine pour les investisseurs français », explique Maximilien Thalasso.

Placements sécurisés ou dans des quartiers en développement

Quant à savoir où, et dans quoi investir, là encore la crise sanitaire (et désormais la crise de l'énergie) a rebattu les cartes : « Liège ou Anvers sont intéressantes, mais Bruxelles reste la plus attractive en termes de rentabilité et de plus-value, indique Maximilien Thalasso. On peut y réaliser un investissement de bon père de famille, dans des quartiers où l'immobilier est sécurisé : Saint-Gilles, Ixelles, Uccle... Quoique le centre-ville a de plus en plus la cote par rapport à ces communes, les gens souhaitant réduire l'utilisation de la voiture. D'autres quartiers, en pleine réhabilitation, sont en train de monter, comme les communes d'Anderlecht ou Molenbeek. Au bord de l'eau, elles profitent du plan Canal qui prévoit de multiples projets immobiliers avec une nouvelle vision urbaine. » Enfin, le professionnel conseille de préférer un investissement dans le neuf, dans des petites surfaces, car comme en France : « Les loueurs sont désormais soumis à une obligation de rénovation énergétique pour les biens mal classés. Les biens neufs prendront donc beaucoup plus de valeurs et auront également plus de chances de se louer, sans vacances locatives. »

Distribution du nombre de Français expatriés dans le monde en 2020, selon le pays d'accueil, Statista

Photo | Klaudio Metolli

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