STRATÉGIE

Après deux ans de covid, l'heure du bilan pour le marché immobilier

24 mois après le début de la crise sanitaire, force est de constater que si le marché immobilier a résisté, il a cependant connu de grands bouleversements. Le temps où Paris et les grandes métropoles drivaient l'immobilier français semble révolu, au profit des villes moyennes et surtout des zones rurales et périurbaines. Décryptage.

Malmené, bouleversé, mais solide. Deux ans après le début de la crise sanitaire, le marché immobilier a fait plus que résister à cette période inédite. Selon une étude récemment réalisée par Meilleurs Agents : « Au niveau national, les prix ont augmenté en moyenne de +10,3 % au cours des 24 derniers mois, un rythme que nous n'avions plus connu depuis la période 2009-2011. » Avec cependant des disparités selon les territoires et une inversion dans la hiérarchie des dynamiques immobilières. « L'époque où la capitale et les dix plus grandes agglomérations françaises jouaient le rôle de locomotive semble bel et bien terminée, note Meilleurs Agents. C'est particulièrement frappant pour la capitale dont les prix baissent pour la première fois depuis 2016. » Après avoir connu des années d'euphorie (+16,8 % durant les deux années précédant la crise) et frôlé les 11 000 € du m², Paris est aujourd'hui la seule parmi les grandes métropoles à être dans le rouge (-3,2 %). Une baisse qui ne semble pas être en passe de s'arrêter quand les délais de vente moyens sont aujourd'hui deux semaines plus longs qu'en mars 2020 (65 jours sont aujourd'hui nécessaires pour trouver un acquéreur contre 50 avant la pandémie). Quant à Lyon, moteur du marché pendant de nombreuses années, elle n'a augmenté que de +7,3 % (contre 23,8 % avant la crise).

Marseille crée la surprise

À l'inverse, les villes qui, il y a deux ans, figuraient en queue du peloton occupent aujourd'hui les premiers rangs, à l'image de Strasbourg dont les prix ont bondi de +16,5 % depuis la crise sanitaire, ou encore de Lille (+11,2 %). Parmi les causes : un phénomène de rattrapage. En effet, les grandes villes qui ont le plus profité de la crise sont parmi celles qui affichaient les prix au m² les plus abordables et qui n'avaient pas connu de fortes augmentations au cours des cinq dernières années. Mais la véritable surprise vient de Marseille où les prix ont augmenté de 10,9 % en deux ans et où la tension immobilière s'est considérablement renforcée avec 14 % d'acheteurs en plus que de vendeurs (contre 10 % en mars 2020). Un succès s'expliquant en partie par l'essor du télétravail et d'atouts indéniables (prix au m² parmi les moins chers des 10 plus grandes métropoles, présence du soleil et de la mer, TGV, aéroport international.).De plus, Ad Manager tient aussi compte du lieu où se trouve le visiteur reciblé : seuls les porteurs de projets géolocalisés dans la zone de chalandise de l'agence cliente seront susceptibles de se voir afficher une bannière de l'agence en question.

Les zones rurales et périurbaines grandes gagnantes

Autre bouleversement d'importance : désormais, ce sont les zones rurales qui enregistrent les plus fortes augmentations de prix ! En deux ans, ils ont grimpé de +11,9 %. Ce regain d'attractivité touche plus particulièrement les zones périurbaines (+13,1 %) que les communes plus isolées (9,5 %). Un constat également vérifié en région parisienne, où la petite couronne et surtout la grande couronne voient leurs prix s'envoler. Dans cette dernière, les tarifs ont littéralement bondi de 8,5 % (+10,9 % dans le Val d'Oise, +9,4 % dans l'Essonne et la Seine-et-Marne, +5,4 % dans les Yvelines). Le phénomène observé pendant la crise se confirme donc : les envies des ménages ont été bouleversées et le besoin de verdure et d'espace revendiqué par les candidats à la propriété s'est concrétisé par une hausse presque deux fois plus rapide du prix des maisons (+12,7 %) par rapport à celui des appartements (+7,2 %), et par une attractivité beaucoup plus marquée des grandes banlieues.
Reste à savoir si cette attractivité des zones périurbaines et rurales se confirmera sur le long terme ou si celle-ci apparaîtra comme un phénomène conjoncturel lié à la seule crise sanitaire. Les grands centres urbains, à commencer par Paris, retrouveront-ils leur attrait maintenant que le télétravail est entré dans les moeurs ? Il s'agit là de questions de long terme, mais les prochains mois, et notamment le printemps, livreront de premières indications sur les attentes des Français en matière de logement.

Source : Baromètre national des prix de l'immobilier, N° 143, mars 2022, Meilleurs Agents

Photo | Meilleurs Agents

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