Pourquoi la location meublée offre de précieux avantages fiscaux

En tant que professionnels de l'immobilier, vous avez déjà eu à orienter certains de vos clients, désireux de réaliser un investissement immobilier. Ces derniers le savent : investir en direct dans la pierre, c'est aussi prendre le risque de s'exposer à une lourde fiscalité. En effet, les revenus fonciers nets (loyers moins les charges déductibles) sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). Cette fiscalité est à présent soumise au prélèvement à la source, sous la forme d'acomptes trimestriels.

Les experts immobiliers ont tendance, quand ils le peuvent, à conseiller, à leurs clients, d'opter pour la location meublée car elle permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). S'ils font ce choix, ils devront remplir ensuite certaines démarches qu'il ne faut pas oublier.

Choisir son régime fiscal

Pour rappel, le LMNP offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux, avec pour chacun des formalités spécifiques à remplir. Tout d'abord un régime forfaitaire, le micro-BIC, s'applique automatiquement quand les revenus locatifs sont en dessous de 72 600 euros. Ce régime permet d'obtenir 50% d'abattement. Cela sous-entend que le propriétaire n'est imposé que sur 50% de ses revenus locatifs. Cet abattement s'applique peu importent les charges. Il est d'ailleurs bien plus avantageux que le régime forfaitaire en location vide (micro-foncier) qui, rappelons-le, n'offre que 30% d'abattement. Surtout, ce régime micro-foncier ne s'applique que pour les revenus inférieurs à 15 000 euros par an.

Amortissement

Autre avantage fiscal à conseiller à l'investisseur : le régime réel simplifié qui, la plupart du temps, est plus avantageux. Avec ce régime, le propriétaire va déclarer ses revenus et déduire ses charges réelles. L'imposition portera ensuite sur son bénéfice net. L'avantage de ce régime est de pouvoir déduire fiscalement l'acquisition du bien. En résumé : le propriétaire peut comptabiliser tous les ans un amortissement fiscal qui va diminuer, voire annuler, son revenu imposable. L'amortissement se réalise sur des durées de 25 à 30 ans, ce qui permet d'aboutir à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien. Sur des durées plus courtes, en moyenne entre 5 et 7 ans, le mobilier peut également être amorti. Quand un amortissement ne peut pas être entièrement consommé durant une année, il peut être reportée sur les années suivantes. D'ailleurs, les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment. Cela permet par exemple de compenser la période où la déductibilité des intérêts d'emprunt ne joue plus, quand le prêt a été remboursé.

Pour le micro-BIC

Peu importe le régime fiscal pour lequel votre client va opter : la déclaration de début d'activité doit être réalisée auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu de l'immeuble, dans les 15 jours suivant le début de l'activité.
S'il choisit le régime au micro-BIC, les démarches sont assez faciles. Il suffit d'indiquer les revenus locatifs dans le formulaire 2042 C Pro0. Ces revenus locatifs sont à déclarer en même temps que les revenus du foyer.

Pour le régime réel

La procédure est en revanche un peu plus complexe avec le régime réel. Le propriétaire doit tout d'abord réaliser une déclaration de début d'activité pour obtenir un numéro de Siret. Il faut pour cela remplir le formulaire P0i puis le remettre au greffe du tribunal de commerce. Il faut bien veiller à ce que le document soit remis au plus tard 15 jours après le début de l'activité. Une fois le Siret obtenu, les propriétaires doivent signaler à l'administration fiscale leur souhait de lever l'option d'imposition au réel. Ensuite, la situation varie s'il s'agit de la première activité de LMNP ou des suivantes. La déclaration de revenus au réel impose de produire beaucoup de documents fiscaux qui doivent être télétransmis au Service des Impôts des Entreprises. Une fois les revenus locatifs déclarés, le propriétaire devra ensuite renseigner son résultat fiscal dans sa déclaration de revenus annuelle avec le formulaire 2042 C Pro.