État daté : le point sur le plafonnement des honoraires du syndic

En cas de vente d'un lot en copropriété, le syndic adresse au notaire un document attestant de la situation comptable de ce lot vis-à-vis de la copropriété. Ce document appelé "état daté" informe le notaire ainsi que l'acheteur. Les honoraires du syndic pour cette prestation sont directement imputables au copropriétaire vendeur. Or, ce dernier ne dispose pas d'autre choix que de s'adresser au syndic chargé de la gestion de l'immeuble.

Sans véritable négociation, les prix pouvaient varier fortement pour des prestations similaires. C'est pourquoi, depuis le 1er juin 2020, le tarif de l'état daté est plafonné. En fait, c'est la loi ALUR de 2014 qui avaient instauré le plafonnement sans en fixer le montant maximal. Il faudra alors attendre six ans de plus, la parution du décret d'application n° 2020-153 du 21 février 2020. Il fixe le montant à 380 ? TTC. Une mesure qui satisfait les associations de consommateurs visant à protéger les copropriétaires contre des prix excessifs.

Pour autant, cette mesure n'avait pas fait l'unanimité auprès des professionnels. Certains avaient même dénoncé les travers du plafonnement. Ils évoquent alors une possible tentation de certains à augmenter leurs tarifs pour atteindre ce plafond. D'autres pourraient compenser leurs pertes en amplifiant le prix de prestations non plafonnées. Ils reprochent aux textes de loi de ne pas préciser que ce tarif maximum doit dans tous les cas, couvrir les coûts effectivement supportés par le syndic. Encore d'autres arguments viennent alimenter la demande de la FNAIM d'annuler le décret du 21 février 2020. Pourquoi plafonner ces honoraires alors que le renforcement de la concurrence devrait améliorer l'équilibre des relations entre les syndics et les copropriétaires ? Pour autant, ce n'est pas l'avis du Conseil d'État* qui écarte ce recours. La réponse est simple : ce plafonnement ne prive pas les syndics de réaliser une marge à l'occasion de l'établissement de cette prestation. En aucun cas, il ne porte atteinte à la liberté d'entreprendre des syndics.

*Conseil d'État, 9ème - 10ème chambres réunies, 29 décembre 2021, n°441005