Logements vacants : des coupables parfaits !

Ecrivant cela, j'entends déjà les discours péremptoires, les avis définitifs et supposés autorisés de celles et ceux qui n'y connaissent rien mais ont un avis et le partagent : « il n'y à qu'à prendre le million manquant sur les trois millions vacants et le tour est joué, plus de problème de logement en France ! »

La ficèle est un peu grosse, non ?

Plutôt que d'avancer des solutions à l'emporte pièces, regardons et posons-nous les bonnes questions. Qui sont les propriétaires de ces logements ? Pourquoi sont-ils vacants ? Depuis combien de temps ? Où sont-ils situés ? Rappelons également un principe déterminant : de même que le plein emploi ne signifie pas zéro demandeur, les logements vacants sont inhérents à l'organisation du marché immobilier, au modèle de transmission, aux modes de vie, et au droit constitutionnel de propriété de chacun.

Chassons le fantasme des propriétaires avides qui garderaient volontairement par devers eux des logements, aux seules fins de spéculation ! Plus des deux tiers des logements locatifs privés sont détenus par des bailleurs possédant moins de trois logements, qui attendent leurs revenus tous les mois !

L'INSEE considère qu'un logement est vacant, s'il est mis à la vente ou en location, s'il est déjà attribué à un acquéreur ou à un futur locataire, s'il est en attente de règlement d'une succession, s'il est conservé par un employeur pour un usage futur bénéficiant à ses collaborateurs, enfin, s'il n'a pas d'affectation précise et vétuste par exemple. J'ajoute les cas bien connus d'indivisions dans le cadre d'un divorce par exemple.

Le nombre de logements vacants augmente mais il est pour autant, impossible de généraliser. Les trois dernières années ont vu des records de vente qui entrent dans ces statistiques de Trois millions de logements vacants. Les successions sont parfois (surtout quand l'actif successoral est important) fort longues à régler ; que dire de la recrudescence des divorces ou séparations ? Les logements occasionnels et résidences secondaires font polémique entre les locations de courte durée (pourtant il n'y a pas vacance) et les propriétaires de résidences secondaires, accusés de faire monter les prix en zone touristique tendue et de priver les habitants à l'année, de logements à prix abordables. La tension monte parfois. Certes les spots touristiques recherchés voient les prix augmenter, mais ne confondons pas les causes et les conséquences, et prenons garde à toute mesure règlementaire ou législative pouvant restreindre le droit fondamental de chacun à la propriété.

Deux facteurs, enfin, et non des moindres doivent être considérés : la répartition et l'état du logement.

Il n'y a pas d'homogénéité géographique : 35% sont situés dans des villes de moins de cent mille habitants et en zone rurale, une minorité en zone tendue. Et une chose est de compter, une autre est de faire correspondre aux besoins ! On dénombre ainsi, près de Trois cent mille logements vacants dans « la diagonale du vide » qui suit une ligne théorique de Metz à Bordeaux, et traverse des secteurs où la population a baissé et où la demande est très faible. Il y a là une question majeure d'aménagement des territoires, et de redynamisation des villes petites et moyennes. Le programme « coeur de ville » devrait y remédier progressivement. Nous avons, à cet égard, un devoir collectif de lucidité : loger la France telle qu'elle est en permettant aussi à ceux qui le souhaitent de jouer la mobilité ! Bien souvent, ces logements sont victimes d'une double peine liée à leur état.

C'est le second facteur et il est déterminant. La loi Climat et Résilience fixe le cadre et les objectifs.

Cinq millions de passoires thermiques à éradiquer d'ici 2034, dont 600 000 avant 2025 et 1,2 Millions avant 2028. Malgré le récent report au 1er Septembre 2022 de l'obligation de réaliser l'audit énergétique pour les logements classés F et G qui sont mis en vente, la rénovation de ces logements est cruciale pour l'avenir, tant pour augmenter l'offre globale que pour accueillir les néo ruraux désireux de changer de vie. Dans certaines régions, un logement sur deux ne pourra plus être proposé à la location, faute de travaux.

Il est donc indispensable de mettre en place une politique globale d'accompagnement, afin de sortir de cette spirale infernale : vacance, perte de revenus locatifs, rénovation difficile car couteuse, dégradation du bien, chute de sa valeur vénale.

Certes des dispositifs existent, l'ANAH se propose de rénover 800 000 Logements en 2022 pour un investissement de 3,2 Milliards d'Euros ; Ma prime rénove est un succès en nombre de dossiers ouverts, mais la moyenne est de l'ordre de cinq mille Euros, alors que le cout moyen d'une rénovation énergétique complète, s'établit autour de quarante mille Euros. Comment traiter le reste à charge ? C'est fondamental, les propriétaires ne demandent qu'à rénover et entretenir leur patrimoine, pour peu qu'on leur en donne les moyens. Pourquoi pas un prêt hypothécaire (ou équivalent) garanti par l'état et remboursable en tout ou partie à la mutation du bien ?

Qu'elle que soit la solution retenue, le volet financier doit être traité.

Pour conclure, nous voyons bien la vacuité d'un chiffre (trois millions) jeté en pâture à l'opinion publique. La réalité est, comme toujours, beaucoup plus subtile, plus nuancée. De multiples facteurs concourent à cette situation ; ils méritent une analyse objective. Rappelons qu'il n'est dans l'intérêt de personne de conserver vide son patrimoine immobilier, c'est même un non-sens absolu. Travaillons à supprimer ou atténuer les causes, nous aurons un marché plus fluide, donc plus vertueux.