« En 2022, le marché immobilier devrait se maintenir »

Cette année est marquée par un volume de transactions inégalé de près de 1,2 million de ventes. En parallèle, le prix moyen frôle les 3000 ?/m2, une hausse de l'ordre de 5 %, portée par les maisons (+6,3 %) qui ont augmenté deux fois plus que les appartements. Je vois dans ces records une réponse des Français aux conséquences de la pandémie sur leurs nouvelles attentes en matière de logement. Aidés par des conditions de crédit favorables, nombreux sont ceux ayant mené à terme leur projet en quête d'espace et de verdure, dessinant une nouvelle géographie immobilière : pour la première fois depuis 5 ans, ce sont les villes moyennes, les territoires périurbains ou encore les zones rurales qui tirent les tarifs vers le haut - avec des prix y ayant bondi de 8,5 % - et non plus les grandes villes. Le signal le plus fort de ce désamour vient de la capitale. Il y a encore dix-huit mois, Paris était en passe d'atteindre les 11 000 ?/m², mais termine 2021 à moins de 10 203 ?/m². La grande couronne sort gagnante de cette situation avec des prix en augmentation de plus de 5,2 % en un an.

La crise sanitaire a permis le développement de nouvelles façons de travailler - comme le télétravail - avec, pour certains salariés, un lien géographique moins fort à leur lieu d'activité. De plus en plus de ménages se tournent donc vers un immobilier moins cher que celui des grands centres urbains, mais offrant plus d'espace et de verdure. Il convient cependant de s'interroger sur les conséquences de ce phénomène : cet afflux de nouveaux propriétaires devra en effet s'accompagner d'un meilleur accès à des services publics et privés (banques, écoles, commerces, loisirs, transports, technologies.) et les communes devront s'adapter en poursuivant le développement de transports en commun et le réaménagement de l'espace afin qu'il corresponde aux considérations environnementales actuelles. Mais pour rendre leur attractivité à ces territoires, l'échelle locale seule n'est pas suffisante. Il s'agit maintenant d'aller plus loin en soutenant le développement des villes moyennes et de leurs centres-villes. En ce sens, la prolongation du programme national Action Coeur de Ville est une piste intéressante, préfigurant peut-être un changement de doctrine en matière de politique du logement, longtemps centrée sur la promotion, au profit d'une priorité mise sur la rénovation. La mise à niveau du stock de logements existants à travers de larges plans de rénovation, notamment énergétique, servirait ainsi deux objectifs : revitaliser des centres-villes délaissés et limiter l'artificialisation des sols qu'implique la création de nouveaux logements.

En dépit des incertitudes liées à la crise sanitaire, le marché immobilier devrait se maintenir : les mois écoulés ont montré que le Covid ne remettait pas en question les projets immobiliers des Français et que notre économie ne s'arrêtait plus à chaque nouvelle vague. Autre bonne nouvelle : les taux devraient rester bas, les dernières déclarations de la Banque Centrale Européenne indiquant une volonté de maintenir la stratégie monétaire actuelle pour que les perspectives d'inflation à moyen terme se stabilisent à 2 %. C'est un signal fort pour les candidats à la propriété qui profiteront, avec une inflation supérieure aux intérêts demandés par les banques, de taux d'emprunt réels négatifs dans les mois à venir. Les recommandations du HCSF, déjà prises en compte par les banques, ne devraient d'ailleurs pas influer sur l'octroi de demandes de crédits. Enfin, l'emploi en France est sur une dynamique positive avec un taux de chômage retombé à 8 % au 2e trimestre 2021, soit le même niveau qu'avant la pandémie. Tout laisse penser que le rythme inédit de 2021 se poursuivra. Quant à la nouvelle géographie immobilière qui se dessine, rien n'indique qu'elle se retournera à court terme. Attendons le printemps, saison déterminante pour le marché, pour savoir si la désaffection pour les grandes métropoles et Paris se confirme.

Rédaction | Marie Hérault Photo | Meilleurs Agents