N°82
Sept./Oct. 2021
AILLEURS

Investir en italie : le charme de la dolce vita ne faiblit pas

INVESTISSEMENT, FISCALITÉ, RETRAITE, IMPATRIATION

Italie

L'Italie continuerait-elle, malgré la crise, de séduire les investisseurs étrangers ? Tout porte à croire que oui, puisqu'ils sont de plus en plus nombreux à s'y intéresser. Il faut dire que les règles fiscales s'y sont considérablement adoucies, en se montrant encore plus favorables à cette cible. Preuve de leur attractivité, certaines régions du pays de Dante voient leurs prix remonter, quand d'autres provinces, plus discrètes, restent encore accessibles.

Culture, authenticité, gastronomie, paysages de rêve. En Italie, la dolce vita est partout. C'est sans doute pour cela qu'elle plaît tant aux touristes, mais aussi aux investisseurs étrangers, venus y chercher un certain art de vivre. « Historiquement le marché italien a toujours été prépondérant pour les investisseurs, car le marché boursier est relativement petit et très tourmenté par la situation économique du pays (endettement/ PIB), explique Frédéric Specht, responsable Partenariats et Productions chez Projefi, un organisme de financement immobilier. Le marché est très attractif (+ 3,6 % de transactions avec un poids investisseurs estimé à 79 %) et le restera, car il est stable. » Pour achever de les séduire, le pays propose en outre une belle diversité en matière de biens - propriétés, villas, appartements, penthouse (le T4 étant le bien le plus demandé (40,5 %) depuis le début de la pandémie de la Covid-19) - permettant aux acquéreurs de s'offrir un coup de coeur adapté à leur budget. Autre atout majeur : des règles fiscales qui se sont considérablement adoucies. Avec la loi de Finances votée en 2019, le gouvernement italien a en effet initié une flat tax incitative pour les retraités étrangers plafonnée à hauteur de 7 %, pour qu'ils viennent s'installer dans les huit régions du sud (Sardaigne, Sicile, Calabre, Campanie, Pouilles, Abruzzes, Molise, Basilicate). Pour profiter de ce dispositif, trois conditions doivent cependant être respectées : les revenus ou la retraite doivent provenir de l'étranger, les acquéreurs ne doivent pas être ou avoir été résidents italiens au cours des cinq dernières années et enfin, ils doivent s'installer dans une ville comptant au maximum 20 000 habitants. la finalité de cette mesure étant de redynamiser le marché immobilier et certaines zones socialement et économiquement délaissées.

Riches, diplômés ou sportifs

En parallèle, et depuis la loi de Finances 2017, les hauts revenus qui décident de s'y installer durablement profitent aussi d'une imposition forfaitaire de 100 000 ? par an sur l'ensemble des revenus réalisés à l'étranger pendant 15 ans. Un régime favorable d'impatriation permet également aux actifs (cadres, enseignants et chercheurs) de bénéficier d'un abattement de 50 % à 90 % de leurs revenus professionnels imposables pour une durée de cinq ans voire plus, selon la région dans laquelle ils s'installent et leur situation familiale. Cerise sur le tiramisu, cinq ans après l'acquisition d'un bien, ces plus-values ne sont plus imposables et les travaux engagés bénéficient d'un crédit d'impôt de 50 %. De fortes incitations permettant d'attirer les sportifs de haut niveau, les célébrités ou les gros dirigeants.

Stabilité des prix, maisons à 1 euro

Côté prix, la diversité est de mise. Toujours dans l'idée de redonner vie à des villages délaissés et de favoriser la rénovation de propriétés délabrées, certaines municipalités parient sur la vente de maisons à l'euro symbolique (« Case à 1 euro » en italien). C'est par exemple le cas de la ville de Maenza, située seulement à une petite heure de Rome ! Une proposition qui rencontre le succès, notamment auprès d'investisseurs français, américains, britanniques ou allemands.
Pour le reste, « la situation sanitaire impact fortement le marché, constate Frédéric Specht. Les prix et la demande sont en baisse depuis 2O20 et le 1er semestre 2021 n'est pas épargné. Tout comme en France les délais de livraison des programmes neufs se rallongent significativement. » Mais si l'on en croit une étude réalisée par le site idealista, l'un des portails immobiliers leaders dans la recherche de biens dans le sud de l'Europe, depuis le début de la pandémie, le bilan est loin d'être catastrophique : environ la moitié des régions italiennes a en effet connu des baisses de prix (NDLR : comme les Pouilles, la Vénitie, la Lombardie ou le Latium), tandis que l'autre moitié a connu des hausses (NDLR : comme la Vallée d'Aoste, le Molise, les Marches, la Sardaigne, la Toscane ou l'Ombrie). Parmi les villes où les prix se maintiennent : Rome (entre 3000 et 10 000 ?/m²), Florence, Venise et Milan. Autrefois boudée, cette dernière est aujourd'hui très en vogue et connaît une croissance immobilière que la crise sanitaire n'a pas interrompue. Selon les données établies par Immobiliare.it en avril 2021, le prix au mètre carré s'y négocierait autour de 4783 euros avec des pointes à 9000 ?/m² dans le centre-ville. « La baisse y est plus "light" que le reste du pays à l'exception du marché pro (bureaux, magasins, etc.), indique Frédéric Specht. Ils sont logiquement plus exposés par la crise sanitaire qui a muté en crise économique. » Plus accessibles, certaines provinces permettent encore de faire de bonnes affaires : en Sicile, les provinces d'Agrigente, Syracuse ou Raguse affichent ainsi des biens à moins de 1000 ?/m². Des prix comparables à ceux proposés par Lecce dans les Pouilles, Avellino en Campanie ou par Reggio Calabre et Consenza en Calabre.

Rédaction | Marie Hérault, Photo | Marie Hérault

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