Du choc de l'offre au pschitt de l'offre

En 30 ans, jamais l'objectif de 500 000 nouveaux logements construits par an, n'aura été atteint. Les reculs les plus forts en matière de construction se concentrent dans les zones les plus tendues. Sur la seule Ile De France, nous sommes passés de 30 000 en 2017 à 13 000 en 2020 alors que les demandes ne faisaient que croitre !

Les causes sont nombreuses et trop longues à énumérer ici, citons toutefois le niveau de prix du foncier, les normes qui explosent et renchérissent le coût de construction, la timidité des maires à délivrer des permis de construire vers la fin de leur mandat (moins 24.5% en 12 Mois), des formalités administratives trop lourdes, des recours massifs contre les permis (30 00 logements bloqués en permanence), une forme de paresse collective peut être.

Mais le résultat est là !

Faut-il construire massivement ou rénover l'existant ? Les deux et pas question d'opposer l'un à l'autre. Rénover l'existant est indispensable car, outre des délais plus courts, la rénovation permet d'entretenir ce qui est déjà loué et de mettre à dispositions de nouveaux logements, après réhabilitation. Certes il y a un coût ; un bailleur social, estime à 45 000 Euros la rénovation complète d'un logement, mais parlons plutôt d'investissement permettant l'entretien du parc et le confort de vie des habitants. Sans attendre l'obsolescence complète, on peut également anticiper sous forme de construction de bâtiments réversibles, pour préserver des ressources sur le long terme. Cette construction circulaire, pose le bâtiment comme stock de ressources pour sa propre réhabilitation dans le futur.

N'oublions pas les objectifs de réduction de l'empreinte carbone, avec la suppression des passoires thermiques à l'horizon 2034. Une autre piste fait de plus en plus d'adeptes : la transformation de bureaux en logements, avec une tendance forte vers les sites multiusages, incluant des commerces et des hôtels. Il y aurait, à terme, entre 3 et 6 millions de mètres carrés en excédent sur la seule ile de France.

Construire et construire massivement est impératif ; les besoins sont connus, les délais le sont moins et les conséquences financières encore moins. La durée moyenne d'une opération augmente (3 à 5 ans) et le déficit pèse lourdement sur les prix donc sur le pouvoir d'achat. En France, depuis 1990 les prix des logements ont augmenté de 214% pendant que les salaires augmentaient de 97% ! Dans le même temps, en Allemagne, les prix progressaient de 92 % et les salaires de 98 !

Le besoin de construction existe dans toutes les catégories, du social au secteur dit privé en passant par le logement intermédiaire, directement concerné par l'arrêt du Pinel en 2024.

Il s'agira, non seulement de combler le déficit existant des logements, mais d'anticiper les mutations sociales à venir qui vont accroitre les besoins. Citons, les 5 Millions de personnes âgées de plus de 85 ans dont les plus valides souhaitent rester à domicile, ou les 4 millions de nouvelles familles à l'horizon 2030, pour ne prendre que ces deux exemples.

Il y a urgence à repenser le système, à changer de logiciel : inciter plutôt que punir, penser habitat plutôt que logement, alléger puis stabiliser les normes (c'était une promesse de 2017), favoriser une densification intelligente, considérer le logement comme vecteur de santé publique, repenser l'aménagement urbain, éclairer sur la zéro artificialisation nette ; cette dernière mesure sonnera-t-elle le glas de la construction des maisons individuelles ?

Il faut bien sûr une volonté politique forte, inscrite dans la durée. A cet égard, je dois avouer ma perplexité : le gouvernement prend conscience (enfin) « du ralentissement structurel de la production de logements neufs » et invente une commission chargée « d'étudier et objectiver les freins à la construction de logements du point de vue des collectivités » qui remettra ses conclusions en Septembre, à quelques mois de la fin du quinquennat. Que se passera-t-il après ?

Pourrions-nous élargir un peu la réflexion en faisant du logement un thème principal de la campagne présidentielle à venir ? Pourrions-nous définitivement décider que l'immobilier n'est pas une rente, mais un élément clé de la performance économique et sociale de notre pays. Pourrions-nous convenir qu'une société bien logée est une société apaisée ? Pourrions-nous enfin, dire que l'immobilier c'est ce qui sert à loger ses enfants ?

Allez, soyons optimistes !