N°80
Mai/Juin 2021
TEMOIGNAGE

Rebattre les cartes

NOUVEAUX MODÈLES, ÉVOLUTION, ÉQUILIBRE

S'il y a un domaine où ça bouge tout le temps, c'est bien notre industrie immobilière.

Rédaction : Bernard Cadeau

Nous avons déjà évoqué l'émergence de nouveaux modèles et de nouveaux acteurs, tels Liberkeys ou Agences de Papa, le dernier en date, EXP vient directement des Etats Unis et propose du courtage immobilier en ligne. Les mouvements de concentration et de regroupement se poursuivent, des grands noms changent de mains, des levées de fonds impressionnantes se concrétisent et nos professions attirent de plus en plus les jeunes et les moins jeunes, tout cela basé sur une certitude : l'immobilier reste une valeur sure dans un avenir incertain.

Ces modèles surfent sur les nouveaux codes du monde du travail, sur la relation à l'entreprise, sur le digital et la formation. Rappelons tout de même que les autres modèles n'ont pas attendu et que les grands acteurs traditionnels ont déjà pris ce parti !

Au chapitre « émergence de nouveaux modèles », citons ceux que l'on appelle improprement (tous les professionnels sont mandataires de leurs clients) les réseaux de mandataires ; un récent rapport doit susciter notre intérêt. Il a le mérite de poser le cadre et d'analyser leur évolution.

Au-delà des chiffres qui peuvent être contestés à la marge, la progression est impressionnante : nés dans les années 2000, ces modèles pesaient 3 % de part
s de marché en 2010 et pèsent aujourd'hui 20 % ! Ils regrouperaient 40 000 Personnes, enregistreraient une croissance de 30% .pour atteindre 30% de parts de marché en 2023, c'est-à-dire demain !
A date, selon ce rapport, la répartition serait la suivante : 41% pour les agences isolées, 35% pour les réseaux traditionnels, 20% pour les mandataires, 5% pour les notaires et 1% pour les agences en ligne.

Les enjeux et défis sont identiques pour tous (mis à part les notaires), à savoir : comment crever le plafond de verre des 35 % de parts de marché encore non intermédiés. En effet, l'émergence très rapide de tous ces nouveaux modèles, s'est plutôt faite au détriment des modèles existants, plutôt qu'en « mordant » sur le marché des particuliers qui reste plutôt stable. Nous ne pouvons pas l'ignorer et devons agir ensemble afin de tendre rapidement vers un marché totalement intermédié et exclusif.

Rebattre les cartes, c'est aussi regarder autrement, changer de paradigme : ainsi cette initiative de la Ville de Paris, basée sur la technique bien connue du démembrement. La Foncière de la Ville de Paris achète le foncier qu'elle conserve et revend le bâti via un bail de 99 ans. L'acquéreur signe un bail réel et solidaire mensuel de 2,5 euros le M2 ; il s'engage à en faire sa résidence principale, et ne pourra revendre qu'à la foncière, au prix de départ abondé du montant de l'inflation ; il lui faut également habiter ou travailler à Paris, choisir un logement proportionné à sa situation familiale entre autres.
L'expérience est louable, elle vise à rendre accessible aux primo- accédants et aux classes moyennes le logement Parisien.

Rebattre les cartes, signifie également, admettre que, quelle que soit la bonne intention, on ne gagne jamais avec le seul diktat comme levier.

Prenons deux exemples issus du projet de loi « Climat et Résilience »

La rénovation énergétique des logements et la non-artificialisation des sols. Dans l'un et l'autre cas, contraindre sans pédagogie globale et sans accompagnement total, revient à condamner ces deux ambitions, au demeurant pétries de bonnes intentions.

Sur l'interdiction de louer, La Fnaim, L'Unis et l'Unpi, alertent sur l'impossibilité de faire dans les délais. Il faut rénover 1.7 million de logements F et G d'ici 2028, avec un budget estimé de 22 à 40 000 euros pour un logement G. Pour information, Ma prime renov (qui fonctionne plutôt bien) octroie en moyenne 4000 Euros par dossier !
En ajoutant les logements classés E (25% du parc), c'est la moitié du parc locatif qu'il faut rénover en 12 ans, soit 450 000 rénovations par an, c'est-à-dire beaucoup plus que la production actuelle de logements neufs !

Il est donc impératif d'expliquer comment on parvient à atteindre ces objectifs, tant en termes de ressources humaines que financières : personne ne s'oppose à mieux vivre dans son logement, mais tout un chacun a besoin de savoir comment on finance et comment on passe à l'action, notamment dans les copropriétés.
La non-artificialisation des sols procède de la même logique : on ne peut pas jeter en pâture cette obligation, sans tenir compte des particularités territoriales, notamment en zones rurales ou semi-rurales, ni étudier des solutions alternatives.

Aurions-nous oublié que la France du logement vit depuis des années, sous le régime du déséquilibre croissant entre offre et demande ? Comment résorber ce déficit, comment loger les 4 Millions de foyers supplémentaires à horizon 2030 ? Faudra-t-il démolir pour reconstruire ? Reconvertir les friches industrielles ? Oui mais alors quid du besoin de réindustrialisation de notre Pays ? Ne faut-il pas « regarder ailleurs », et notamment vers la surélévation raisonnée des immeubles existants ? Il y aurait là un potentiel estimé à 3 Millions de M2, avec, in fine, un triple avantage : plus de logements, un prix de foncier modéré, une rénovation énergétique complète des immeubles.

Une idée pour terminer : et si, comme dans l'entreprise, on vérifiait d'abord les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre l'objectif, au lieu de fixer l'objectif tout seul ? Allez : On rebat les cartes ?

 
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