N°80
Mai/Juin 2021
AILLEURS

Vietnam : l'envol immobilier du nouveau dragon asiatique

ASIE SUD-EST, MARCHÉ ÉMERGENT

Philippines

Longtemps perçu comme un pays martyr laissé exsangue après un demi-siècle de conflits, le Vietnam démontre aujourd'hui son incroyable faculté de développement. Sa croissance - l'une des plus dynamiques au monde - lui permet en effet de peser dans la balance géopolitique et commerciale internationale. Désormais, on parle d'ailleurs de lui comme d'un nouveau dragon (ou tigre) asiatique. Pays émergent au potentiel important et aux multiples opportunités à venir, le Vietnam suscite donc naturellement, et de plus en plus, l'intérêt des investisseurs.

Avec un PIB de plus 7 % en 2019, une classe moyenne montante, une industrie manufacturière florissante et une croissance moyenne de 7,7 % sur les dix dernières années, le Vietnam est le pays d'Asie qui monte. Selon Peter Vanham, Head of Communications and Chairman's Office du Forum Économique Mondial, trois facteurs expliqueraient ce « miracle vietnamien » : la libéralisation des échanges [NDLR : notamment avec l'adhésion du Vietnam à l'ASEAN (Association des Nations Unies de l'Asie du Sud-Est) et à l'OMC (Organisation Mondiale du Commerce], des réformes internes, et un investissement massif dans son capital humain et physique. Son autre atout : une population majoritairement jeune offrant un réservoir de main d'oeuvre à bas coût, véritable manne pour les multinationales.

Un marché peu mature au fort potentiel

Devenu dès lors destination d'investissement de choix pour les grandes entreprises - et c'est peu dire. les investissements étrangers s'étant multipliés par 7 entre 2007 et aujourd'hui - le Vietnam devient de fait naturellement une destination d'investissement pour l'immobilier. De ce côté-ci aussi, le dynamisme était jusqu'en 2020 au rendez-vous : « Sur les quatre dernières années, on observait chaque année une augmentation de la valeur des biens de 10 à 20 % sur de nouveaux projets, explique Guillaume Rondan, fondateur et dirigeant de Movetoasia.com (conseils en investissement immobilier, incorporation de sociétés) installé depuis cinq ans en Asie, dont quatre à Hô Chi Minh Ville. On ne peut pas parler de bulle, car les prix restent inférieurs aux autres pays d'Asie du Sud-Est, mais on assiste à un afflux important de capitaux depuis la Chine, Singapour, Taïwan. Même si pour le moment le marché immobilier vietnamien est peu mature - avec des difficultés d'accès au crédit, de délivrance de visas de longue durée ou de non-solvabilité de certains promoteurs - il constitue un marché à fort potentiel. Il faut être patient. D'autant plus que depuis 2015, la loi autorise les étrangers à accéder à la propriété (NDLR : des murs - et non du terrain - avec un bail renouvelable de 50 ans). » Néanmoins et comme partout, la crise de la Covid-19 a provoqué un net ralentissement du marché, les frontières restant à ce jour fermées. « Peu de nouveaux projets voient le jour, indique Guillaume Rondan. Pour autant, les taux des banques ayant été baissés, les prix se maintiennent. »

Savoir prendre des risques

Originaires de Singapour, de Hong Kong, de Chine, de Corée ou de Taiwan et dans une moindre mesure des États-Unis, ou Viet Kieu (Vietnamiens de l'étranger) revenant au pays, les investisseurs se tournent principalement vers les villes proposant le plus d'opportunités : Hanoï (pour sa proximité avec la Chine), Hoi An, Quy Nhon, Binh Duong ou Da Nang (portées par l'essor du tourisme). Et surtout Hô Chi Minh-Ville, grâce son accès à la mer et au brassage d'entreprises qu'elle abrite. Dans la capitale économique, « Le D7, initialement coréen, est un quartier familial qui plaît beaucoup avec des universités asiatiques, explique Guillaume Rondan. Les prix s'y négocient de 2000 à 3000 ? du m². Dans les années à venir, le gouvernement prévoit d'étendre la ville vers le nouvel aéroport de Long Thanh, dont font partie les quartiers D2 - plutôt occupés par les expatriés américains ou européens avec des prix oscillant de 4000 à 7000 ? du m² - et le D9. Ce "master plan" dessinera le nouveau visage de la ville avec des zones porteuses d'opportunités. » Les produits qui fonctionnent le plus : les condominiums, les villas (plus rares et plus chères) et les condotels (entre hôtel et appartement personnel). Quelques conseils avant d'investir : « Comme il s'agit surtout d'achats sur plans, il faut avoir confiance dans un promoteur de bonne réputation. Les plus connus sont Vingroup, Masterise Homes, Novaland, rappelle Guillaume Rondan. La localisation est le deuxième facteur à prendre en compte, en équilibrant risques et potentiel. Le prix au mètre carré et le type de bien arriveront ensuite, ils ne seront pas prioritaires comme en France. »

Rédaction : Marie Hérault,
Photo Ricardo Gomez Angel on Unsplash

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