N°76
Sept./Oct. 2020
POINT DE VUE

Faut-il une loi wargon ?

Loi, Logement, Postérité

Henry Buzy Cazaux, Président de l'institut du management des services immobiliers

Pour ne regarder que les années récentes, chaque ministre du logement a eu à coeur d'attacher son nom à une grande loi.

Le scénario en outre s'est reproduit à l'identique : partant d'un projet de loi déjà ambitieux, touchant à l'urbanisme, à l'habitat, au monde HLM comme au logement privé, aux relations locatives et à la copropriété, on a fini après examen par le parlement avec un monument législatif dont le poids initial a triplé ou quadruplé. Ainsi, la loi ALUR de 2014, initiée par Cécile Duflot, ne compte pas moins de 177 articles, et la loi ELAN, initiée par Jacques Mézart et Julien Denormandie et promulguée en 2018, 234 ! La loi Égalité et citoyenneté de 2017, avec ses 224 articles, ne doit certes pas tout à Emmanuelle Cosse, alors aux affaires, mais la moitié de ses dispositions portent sur le logement.

Emmanuelle Wargon fera-t-elle sa loi ? La question n'est pas indifférente : ces grands textes structurent l'immobilier et le logement. Elles fixent le cadre d'exercice pour tous les acteurs, promoteurs, constructeurs, agents immobiliers, gestionnaires, organismes HLM, collectivités locales, associations. Le logement est un domaine largement assujetti à la décision publique. Il est même administré entre tous les domaines d'activité, parce que le logement n'a jamais été tenu pour un service comme un autre, laissé au bon vouloir du marché. De cette conception, partagée par tous les gouvernements depuis la Reconstruction, il faut se réjouir. Il est moins heureux de constater l'instabilité des règles et cette sorte de happening juridique permanent.

Plusieurs raisons plaident pour que la nouvelle ministre ne cède pas à la tentation d'une loi éponyme. D'abord elle ne semble pas placer là son ego. Son style est plus marqué par le pragmatisme que par l'ambition politique à tous crins... Elle pourrait même trouver fierté à se distinguer différemment. Comment faire ? Deux chantiers se présentent déjà à elle : d'abord produire et publier tous les décrets et arrêtés qui n'ont toujours pas été pris en application des lois de ces dernières années, promouvoir ensuite les dispositions qui entrent en vigueur... L'ALUR par exemple disposait que tous les professionnels immobiliers devraient à l'avenir répondre à des obligations d'aptitude à l'entrée avant de pouvoir exercer, notamment acquises par un stage long et un parcours de formation. On attend le décret depuis six ans ! Idem pour le dispositif d'agrément des garants protégeant les fonds détenus par les professionnels pour le compte de leurs clients. La loi ELAN n'échappe pas à ce véritable cancer, malgré de beaux efforts du ministère concerné, qui revendique que 90% des décrets aient été pris : il en va ainsi de l'ordonnance de codification du droit de la copropriété, qui ne constituera rien moins que la règle du jeu des immeubles collectifs pour les décennies qui viennent.

Une autre raison de ne pas rajouter de nouvelles dispositions au corpus existant tient au temps d'assimilation et d'appropriation des mesures. Il faut expliquer et expliquer encore, faire oeuvre didactique. Par exemple, peut-on dire que toutes les mairies de grandes villes aient dématérialisé l'instruction des permis de construire ? Qu'elles aient simplifié comme L'ELAN les y conduit leurs exigences de formalisme envers les professionnels ? Que tous les promoteurs recourent au permis de faire plutôt qu'au permis de construire traditionnel, qui les prive de la liberté des choix techniques pour parvenir aux objectifs, de sécurité incendie ou d'accessibilité en particulier ? Les outils de l'ELAN de 2018 ou de la loi LCAP (loi relative à la liberté de création, à l'architecture et au patrimoine) de 2017 sont à ce jour mal connus de ceux qui doivent s'en servir. Le SAV (service après-vente) législatif doit fonctionner et une ministre a le rôle, qu'on peut juger ingrat, de travailler au rayonnement de la loi signée par son prédécesseur. Cette mission est en réalité vitale et noble. La fréquence des promulgations de loi sur le logement pose aux acteurs un problème pratique : avoir le temps de découvrir et de connaître pour utiliser et optimiser. Les pauses législatives sont salutaires.

Les forces de vente d'un producteur de logements, les responsables de programme, les conseillers des agences publiques d'information générale ou sur l'environnement (les ADIL, les ALEC, les Espaces Info Énergie, les Maisons de l'habitat...), les agents immobiliers, les administrateurs de biens doivent digérer une nouvelle loi et cela prend plutôt des années que des mois. Il faut d'ailleurs pour arriver à ce calme juridique non seulement résister à l'envie de passer à la postérité par une loi estampillée de votre nom, mais aussi au harcèlement des lobbyistes, parfois avides de la même gloire...

Enfin, Emmanuelle Wargon pourrait s'attacher à soutenir les initiatives parlementaires, c'est-à-dire les propositions de loi dont les auteurs sont des députés ou des sénateurs, et non le gouvernement. Celle de Jean-Luc Lagleize, après un vote en première lecture à l'Assemblée, a seulement été lu par la commission saisie au fond sans encore avoir été examinée en séance publique. La proposition de loi de Mickaël Nogal n'est toujours pas inscrite â l'ordre du jour des travaux des députés. Or ces deux textes apportent des réponses concrètes et urgentes, l'une à la cherté des terrains, l'autre à la défiance entre propriétaires et locataires. Sans soutien engagé de la ministre, voilà des textes issus de rapports commandés par le gouvernement qui pourraient, paradoxalement, s'enliser dans le parcours législatif.

La ministre ne doit évidemment pas se priver de compléter ou d'améliorer l'arsenal juridique existant. Elle peut néanmoins se dispenser de bâtir une loi fleuve. Son action sera appréciée et efficace si elle valorise les lois existantes. Elle a d'ailleurs affirmé aux Entretiens d'Inxauseta au Pays Basque le 28 août dernier vouloir célébrer les vingt ans de la loi SRU, qui a imposé aux communes un quota de logements sociaux, ce qui est de bon augure. Elle serait inspirée en revanche de tenir la promesse présidentielle de moderniser la fiscalité du logement, pour qu'elle ne pénalise plus la fluidité et ne dissuade pas l'investissement. Ce chantier-là, devant lequel les exécutifs capitulent depuis quinze ans, est essentiel et la crise économique en accentue la pertinence et l'opportunité.

En somme, Madame Wargon pourrait être une ministre estimable et estimée sans signer un énième projet de loi pour le logement. La communauté immobilière lui en serait même sans doute gré. Le mérite d'un ministre ne se mesure pas à l'aune de sa production législative, mais plutôt aux résultats tangibles de la construction, de la rénovation et du traitement des situations de détresse des plus démunis.

Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, président du think tank « République et logement »

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Expression #76

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