Évidence, persistance, résilience

Revenons rapidement au début de cette année 2020, pas si lointaine, finalement. Quelle était la situation du marché du logement ? Les records de vente étaient battus, le stock de biens disponibles s'amenuisait et les prix battaient des records ! Les taux ne pouvaient guère baisser encore et les prix allaient devoir s'ajuster faute de se retrouver en situation de blocage du marché. Le haut conseil de stabilité financière avait enjoint les banques à une distribution plus sélective du crédit immobilier sur des critères quantitatifs : 25 ans maximum pour la durée et 33% maximum des revenus pour le taux d'effort. Et les taux commençaient de remonter.

Entre temps, nous avons tous été plongés dans un état de sidération par cette crise sanitaire qui est rapidement devenue également une crise économique, mondiale de l'offre et de la demande en même temps. Notre secteur n'y échappe pas, c'est une évidence. Les transactions en attente de régularisation étaient bloquées, le chiffre de 100 000 évoqué, soit, a minima, 600 000 personnes concernées, les visites de biens à l'arrêt, les agences fermées. Les administrateurs de biens et syndics de copropriété poursuivaient leur activité dans des conditions dégradées. Les ordonnances ont permis de débloquer en partie la situation en autorisant les notaires à régulariser les actes authentiques à distance, grâce au numérique et à la signature électronique.

C'est sans doute là un premier enseignement à tirer de cette crise : l'évidence digitale et numérique. Nous voyons bien l'importance de ces outils, aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels : chacun aura appris à les utiliser massivement, à les apprécier et seront nombreux à ne plus s'en passer. C'est un enjeu majeur pour nos métiers : celles et ceux qui sont équipés et aguerris traverseront mieux que les autres cette période difficile. Et nos clients seront de plus en plus demandeurs. Les comportements changent, les profils changent, un acquéreur sur deux sera un millénial (né en 2000) dans les dix prochaines années. La dématérialisation est entrée dans nos vies. Nous devons nous adapter rapidement !

Un second constat doit être fait : c'est la persistance des besoins de logements et des projets. A date les projets immobiliers des Français ne sont pas abandonnés : ils sont différés.

Dans un récent sondage : 2% seulement disent tout arrêter quand 87 % disent vouloir reprendre leur projet entre la fin du confinement, c'est maintenant, et la fin du troisième trimestre. Il n'y a rien de surprenant à cela : les besoins sont permanents, plus de deux millions de personnes changent de logement chaque année. La demande est toujours plus forte et continuera de l'être, plus 30 % à l'horizon 2030 nous dit l'INSEE. A ces chiffres nous pourrions ajouter les 4 millions de mal logés et les 900 000 logements manquants. Mais nous devons être particulièrement prudents quant aux pronostics en cette séquence de redémarrage progressif de l'activité économique de notre pays. Notre marché repose sur trois grands piliers : l'économie, la finance, la confiance.

Trois sujets et(ou) questions restent sans réponse et seront déterminants pour la suite : Tout d'abord, le risque systémique de fermeture de petites et moyennes entreprises, s'il est avéré, peut entrainer un chômage de masse peu propice aux nouveaux projets. Ensuite, l'épargne culmine, en France, à un taux très élevé et s'est encore renforcée de 55 MD d'euros : reviendra-t-elle rapidement vers l'économie, ou bien sera-t-elle préservée par crainte d'un avenir plus sombre ? Enfin, et c'est sans doute LA question clé : quelle sera l'attitude des banques face à une demande de crédit immobilier des particuliers ? Elles contribuent très largement au plan de soutien gouvernemental des entreprises, mais quid des particuliers ? Ce sera déterminant pour la reprise.

Ce devrait être le moment de changer de paradigme, de prendre en considération le « reste à vivre » qui, d'une situation à une autre, n'obéit pas aux mêmes règles mathématiques d'endettement, de reconsidérer la solvabilité des ménages : combien de temps encore pourrons nous refuser des logements (à l'achat comme à la location) à des clients qui n'ont pas de contrat dit CDI, mais qui par ailleurs génèrent des revenus récurrents et ont un pouvoir d'achat réel ? Enfin, pourrons nous, voir l'avènement d'un scoring transparent évaluant la solvabilité objective de nos clients ? Vous le voyez bien, ce sont autant de réponses déterminantes !

Quant aux prix, ils suscitent de nombreux pronostics, de craintes ou d'espoir, selon la position de chacun. Oui ils seront corrigés, mais il est très prématuré et hasardeux d'avancer des chiffres. Il faudra raisonner secteur par secteur, marché par marché. Les zones tendues continueront d'attirer les demandes, mais on ne sait pas encore, par exemple, quelle sera l'influence du télétravail sur les choix de vie futurs. La recomposition probable des territoires autour des villes moyennes facilement accessibles depuis les métropoles aura-t-elle une influence ? De même on ignore si le marché de la résidence secondaire ne va pas reprendre des couleurs grâce à la volonté marquée de vivre dans une maison avec jardin à la campagne. Mouvement de fond ou influence passagère ?

De nombreuses interrogations, donc, qui doivent nous inciter à la prudence, mais je veux partager avec vous un constat et une certitude : L'immobilier et le logement en particulier, restent un actif tangible, résilient, non délocalisable, constructeur de confiance. C'est la valeur refuge par excellence. L'expérience des crises antérieures (guerre du golfe, subprimes) le démontre. Les investisseurs reviennent sur ce marché qui manque cruellement de logements locatifs résidentiels à prix modérés. Il y a là une véritable alternative, tant pour les clients que pour les bailleurs. Une certitude : le besoin de logement sera toujours aussi fort demain ... Alors, soyons en convaincus, le pire n'est jamais certain !