N°73
Mars/avril 2020

Honoraires des professionnels de l'immobilier, comment les calculer ?

MOTS CLES : #Justification #prestation #honoraires

Nos activités suscitent souvent des incompréhensions et alimentent bien des débats voire des délires sur nos rémunérations

Rédaction : Jean-François Buet

Il suffit de taper « honoraires d'agence » sur le net, pour voir défiler toute une litanie de sottises et de contre-vérités. Les professionnels de l'immobilier sont ainsi régulièrement amenés à expliquer comment sont calculés leurs honoraires. Nous n'évoquerons même pas les cas où certains particuliers cherchent à « oublier » ou à « contourner » le paiement de nos prestations, sport national dans notre beau pays ! Les mêmes questions reviennent et nos amis journalistes aiment à écrire sur le sujet qui devient périodiquement un marronnier. Qui doit payer la prestation, le vendeur ou l'acquéreur, le locataire ou le bailleur, le syndicat ou le copropriétaire pris individuellement ? Comment justifier le montant ? En pourcentage, au forfait, à la vacation ?
Posons-nous ces questions aussi fréquemment au garagiste, à l'avocat ou au médecin ?
Je crois que le problème vient de nous-mêmes.
Soyons plus précis, plus pédagogues, plus fiers de nos métiers.
Certains d'entre nous facturent au forfait, un montant fixe et plafonné quelle que soit la mission de vente. D'autres, les plus nombreux, ont un barème en pourcentage dégressif du prix de vente exprimé.
Un peu d'histoire. Avant le 31 décembre 1986, nos honoraires étaient règlementés, tarifés à l'aide d'un barème officiel, calculé en pourcentage par tranches. C'était obligatoire. C'est en fait l'origine de nos habitudes d'établir un tarif en pourcentage du prix de vente ou du loyer.
Mais depuis l'ordonnance du 01.12.1986, mise en application à compter du 01.10.1987, nos honoraires sont devenus libres.
Cette libéralisation des prix visait une concurrence plus grande, plus libre, plus saine.
Depuis, sont apparues des méthodes variées allant du forfait, au discount, voire au low-cost….. !
La loi ALUR de Madame Dufflot, en date du 24 mars 2014, est venue plafonner les honoraires de location en prix au m2, suivant trois zones géographiques. Alors que les honoraires de gestion restent eux en pourcentage des quittancements. Bientôt un décret viendra plafonner les honoraires forfaitaires d'état daté des syndics lors de toute vente.
La même loi Alur a modifié également la rédaction de l'article 6-1 de la loi Hoguet, en remplaçant le terme « commissions » par le terme « honoraires ».
Les professionnels l'ont demandé et l'ont obtenu.
Et ce n'est pas un gadget !
Le mot a son importance.
Nous pratiquons, tout comme les avocats ou médecins une profession honorable qui mérite autre chose qu'une simple commission dont les contours paraissent discutables.
Depuis, l'arrêté du 10.01.2017 mis en application au 01.04.2017, oblige à afficher, qui sera redevable de la rémunération du professionnel. Et le terme « honoraires » est à nouveau consacré. Alors, par pitié arrêtons la banalisation des termes réducteurs comme « commission » ou encore pire « frais d'agence » ! Faisons-nous respecter !

Buet

Faut-il rappeler que l'affichage du prix dans l'annonce de vente ne doit être accompagnée d'aucune autre mention du style HAI, ou plus grave FAI, qui doit être banni définitivement.
Simple rappel de la loi !
Dès lors, la question se pose de bien élaborer son barème.
Tout dépend de votre marché, urbain ou rural, petits logements ou grosses propriétés, zone de chalandise réduite ou bien très vaste.
Il faudra par ailleurs tenir compte de votre choix de structure, du fonctionnement, du statut de vos collaborateurs, agents commerciaux rémunérés uniquement à la commission (là le mot est adapté) ou salarié avec un salaire et des avantages divers.
Dans une économie de marché où la concurrence est forte, l'équilibre doit être recherché entre les services apportés au consommateur, les rémunérations des employés et le retour sur investissement des actionnaires.
Ce calcul de la rentabilité de nos entreprises peut paraitre simpliste en période euphorique mais se révèle bien réel lorsque les marchés se tendent. Chez les syndics de copropriété, l'évolution récente de la règlementation avec l'obligation d'un forfait annuel d'honoraires comprenant toutes les missions dites de « gestion courante », et seule une liste limitative de prestations supplémentaires, a obligé la profession à repenser son système de facturation en forfait et vacation horaire.
Il faut donc bien calculer le nombre d'heures à fournir annuellement pour gérer la copropriété.
Pour les administrateurs de biens, l'évaluation du temps passé est incontournable pour calculer son pourcentage d'honoraires en fonction de son quittancement moyen. La transaction reste l'activité où le contrôle des charges et la gestion prévisionnelle des coûts sont trop souvent approximatifs, alors que la rémunération moyenne reconnue n'est que de 4,87% ! Forfait ou pourcentage, il s'agit donc de bien détailler les investissements humains, informatiques ou marketing à réaliser pour arriver à la vente puisque nous ne sommes payés qu'au résultat.
Mais c'est aussi à ce prix que nous éviterons que le législateur ne s'intéresse de trop près une fois de plus à nos activités !

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Expression #73

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