N°72
Janv./Fév. 2020

Décrets d'application de la loi Alur : il serait temps !

MOTS CLES : #ActiviteEncadree #TiersDeConfiance #Decrets

Dès la fin de l'été 2019 et jusqu'aux fêtes de fin d'année, un rapport a beaucoup fait couler d'encre.

Rédaction : Jean-François Buet

Il s'agit bien entendu du rapport du jeune député, Mickaël Nogal, suite à la mission qui lui avait été confiée par le gouvernement sur les améliorations possibles du marché locatif et le rôle des professionnels.
La loi ELAN venait de consacrer les titres d'agent immobilier, d'administrateur de biens et celui de syndic de copropriété.
Désormais, nul ne peut se prévaloir de cette dénomination sans avoir la carte professionnelle délivrée par les chambres de commerce et d'industrie et les compétences pour l'obtenir. La loi Alur, qui date de mars 2014 (bientôt 6 ans !) a déjà modifié de façon importante les obligations des professionnels issues de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Pour exemple, les activités de gestion immobilière et de syndic de copropriété relèvent désormais de deux cartes professionnelles différentes, G et S. Les fonds perçus dans le cadre de ces opérations, loyers ou charges, sont maintenant garantis séparément et doivent faire l'objet de contrôles réguliers.
Un décret en Conseil d'Etat toujours en attente, doit normalement définir les procédures et les conditions dans lesquelles les garants financiers exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu'ils garantissent.
Par ailleurs la formation des personnes habilitées est renforcée avec l'obligation de 14 heures par an, soit 42 heures tous les trois ans pour obtenir le renouvellement de carte qui permet d'exercer.
Un autre décret prévu par la même loi Alur est lui aussi toujours en attente, celui de la formation initiale des collaborateurs salariés ou non qui sont amenés à pratiquer les métiers et conseiller les clients.
L'exercice des activités d'entremise et de gestion est déjà fortement encadré avec des obligations multiples : souscription d'une assurance responsabilité professionnelle, justification d'une garantie financière, respect du règlement général sur la protection des données (RGPD), mise en place de procédures TRACFIN pour lutter contre les financements clandestins, application d'un code d'éthique propre à la profession, encadrement des publicités, précautions BLOCTEL, tenue de registres, délivrance de reçus, informations par recommandé, conditions de rémunération... L'Administrateur de Biens français opère ainsi dans un cadre très défini et très surveillé par rapport à ses homologues européens. Le développement de la population et la concentration de l'économie du pays renforcent le besoin de logements de nos concitoyens, donnant de fait un rôle sociétal fort aux ADB. Les loyers, charges et dépôts de garantie versés par les locataires sont ainsi séquestrés par des tiers de confiance sous contrôle. Ce qui n'est pas le cas dans une location entre particuliers. Les litiges opposant bailleurs et locataires et traités par les commissions départementales de conciliation en sont la preuve flagrante. C'est d'ailleurs cette inflation de recours qui a motivé le gouvernement dans sa quête d'une solution.

Buet

Justement là est l'erreur du jeune député. Ne pas distinguer cette différence de situation, et proposer que les dépôts de garantie des locataires soient tous séquestrés dans un établissement financier spécialisé ad hoc. Cela ne règlera aucunement les désaccords sur les retenues éventuelles pour dégradation et les modes de calcul. Le travail de l'ADB restera le même, sans avoir les moyens de l'action.
Il faut donc bien distinguer les sommes versées directement entre bailleurs et locataires sans l'intervention d'un professionnel garanti et contrôlé, et celles qui sont actuellement détenues par le tiers de confiance, l'ADB.
La proposition de la profession est donc simple, il faut obligatoirement séquestrer auprès d'un tiers les dépôts de garantie des locataires qui s'adressent directement à un bailleur, pour éviter d'être « juge et partie », et renforcer les conditions de séquestre des Administrateurs de biens lorsque la location est intermédiée. D'où la nécessité de la parution des deux décrets précités.
Les propositions de textes rédigés en accord avec la FFA, Fédération Française de l'Assurance, ont été envoyées au ministère de la Cohésion des territoires. Car c'est en renforçant la formation initiale de nos collaborateurs et en imposant aux garants financiers la mise en place d'un mécanisme de surveillance à distance et de contrôle sur site que nous apporterons aux consommateurs la sécurité recherchée par le législateur.
Le tiers de confiance prendra alors toute sa dimension. L'ADB apportera un service nouveau et supplémentaire tant aux locataires qu'aux bailleurs. Nul n'est besoin de monter une usine à gaz.
Par ailleurs, la création d'une grille de vétusté, déjà utilisée chez certains bailleurs sociaux, permettra en toute transparence le calcul de retenues éventuelles et de mettre en accord les parties sous la responsabilité du tiers ainsi encadré et contrôlé.
Il est donc grand temps de travailler à la parution des décrets d'application de la loi Alur du 24 mars 2014, pour faire de L'Administrateur de Biens un réel tiers de confiance.

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Expression #72

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