N°72
Janv./Fév. 2020

Comment la loi Nogal va rebattre les cartes du marché de l'immobilier

MOTS CLES : #DepotDeGarantie #TiersDeConfiance #Fluidite

En quelques mesures simples, le texte porté par le député de Haute-Garonne va tracer le locatif privé vers les professionnels. Mais lesquels ?

Journaliste : Francois Moerlen

Des 37 propositions contenues dans la première mouture du rapport, on en retient trois, qui sont de nature à transférer l'essentiel du marché de particulier à particulier vers les professionnels :
- Le versement du dépôt de garantie, obligatoirement consigné entre les mains d'un administrateur de biens
- La limitation à un seul garant par locataire
- La création d'un mandat de gestion garanti, assurant au bailleur le règlement de son loyer à date fixe
La première mesure aura pour effet immédiat de mettre en contact la profession et les bailleurs. Même si elle ne préjuge pas de la volonté de ces derniers d'avoir recours à un gestionnaire, elle aura le mérite de le positionner en tiers de confiance, susceptible de lui apporter un service étendu.
La seconde et la troisième vont induire la nécessité de procéder avec d'avantage de discernement et de finesse dans l'analyse de solvabilité du locataire, tout en transférant la charge de la garantie à l'administrateur de biens, soit directement, soit au travers d'un panel de solutions de réassurance.
Il s'agit bien sûr d'une très forte reconnaissance sur l'utilité de l'intermédiation professionnelle, et du constat que la relation locataire/propriétaire dans le marché de particulier à particulier, constitue une zone de non-droit dans laquelle le locataire subit le rapport de forces. Mais pas seulement.
Ce texte aura pour effet de déplacer un stock de 3 millions de logements privés, vers les acteurs qui répondront aux attentes des propriétaires bailleurs. Pour autant, ceux qui pensent que cette translation se fera naturellement vers les administrateurs de biens se trompent. Car si les deux tiers du marché leur échappent, il faut en déduire que la valeur ajoutée de leurs services n'est pas reconnue : manque de transparence, relation client insuffisante, tarifs élevés, digitalisation inexistante. Par nombre d'aspects, la profession ne répond pas aux attentes des consommateurs, et risque de passer à côté de cette opportunité historique.

Les grands bénéficiaires seront ceux qui répondent aux standards d'une économie agile et numérique, dont on peut rappeler quelques principes :
- Une bonne visibilité sur les moteurs de recherche, les réseaux sociaux et les forums
- Des offres multiples, et adaptées, à tous les besoins, des plus simples aux plus complexes
- Des tarifs évolutifs, incluant le simple séquestre du dépôt de garantie
- Des interfaces digitales et mobiles pour assurer la fluidité des échanges
- Des modules de suivi des comptes, pour la transparence et la rigueur
- Des process de location plus fluides et plus simples
Autrement dit, si l'on ne veut pas voir 3 millions de logements passer de la concurrence des particuliers, à la concurrence des plateformes et des groupes, il va falloir que les agents immobiliers répondent précisément à ces normes. Depuis plusieurs années, les agences indépendantes et les réseaux ont bien compris l'intérêt de proposer un service de gestion, quelle que soit la taille du portefeuille. Le choix de l'externalisation est devenu évident. En adoptant le service clé en main de Locagestion, beaucoup fidélisent leurs clients, tout en répondant à leurs besoins de transparence, de protection et de digitalisation, sans avoir la charge de l'investissement et de l'organisation nécessaire.
Cette proposition de loi ne doit donc pas être comprise comme un cadeau aux agents immobiliers, mais plutôt comme un défi qui permettra de mesurer leur capacité à s'adapter aux réalités du marché et à le capter. Car il représente environ 4 milliards d'euros de chiffre d'affaires annuel, ce qui ne manquera pas d'aiguiser les appétits les plus féroces.

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Expression #72

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