Comment établir la réticence dolosive du vendeur ?

Tout contrat peut être annulé par un juge si celui-ci constate que le consentement d'une partie a été vicié notamment en raison d'un dol, c'est-à-dire d'un mensonge de l'autre partie qui se matérialise par une affirmation ou par une omission.

La Cour de cassation a récemment rappelé les conditions dans lesquelles une vente immobilière pouvait être annulée pour réticence dolosive du vendeur. (Cass. 3°civile, 11 juillet 2019, n° 18–18. 299 F-D). En l'occurrence le propriétaire d'un mas avait vendu son bien, au prix de 485 000 €, par l'intermédiaire d'une agence immobilière qui l'avait présenté comme «offrant une vue imprenable et une tranquillité assurée». L'acquéreur a découvert ultérieurement qu'un projet de route départementale devait être réalisé à quelques centaines de mètres du bien acquis.

La Cour de cassation a approuvé la Cour d'appel de Montpellier d'avoir prononcé la nullité de la vente et condamné le vendeur à rembourser le prix d'achat et à payer des dommages et intérêts réparant le préjudice financier (97 000 €).

Les juges devaient tout d'abord déterminer si le vendeur avait bien eu connaissance de cette information.

Il est ici intéressant de relever que la Cour d'appel s'est attachée à déterminer si et comment le vendeur avait eu connaissance de ce projet autoroutier. Outre des attestations de voisins, la chronologie pouvait en elle-même être suspecte. En effet, alors qu'une importante manifestation, relayée par les médias, avait été organisée localement en septembre 2007, le vendeur a mis en vente son bien le 29 octobre 2007 et a signé une promesse de vente le 2 novembre 2007. Ces faits constituent un faisceau d'indices prouvant la connaissance de cette information par le vendeur. Les juges devaient également déterminer que la non-communication de cette information avait effectivement vicié le consentement de l'acquéreur. Pour ce faire, il fallait que les juges relève que la connaissance d'un projet d'une déviation routière l'aurait incité à ne pas acheter le bien ou à l'acheter à des conditions différentes.