Avec le mandat exclusif partagé la vente et plus simple

Seul le titulaire de la carte professionnelle délivrée par les Chambres de Commerce et d'Industrie, peut se prévaloir de ce titre depuis la loi ELAN du 24 novembre 2018. Mais, c'est dès 1970 que le législateur a permis aux professionnels de l'intermédiation immobilière de développer leurs activités en souhaitant protéger légitimement le consommateur. En effet la loi « HOGUET » du 2 janvier 1970 (art.6), et son décret d'application du 20 Juillet 1972 (art.72), ont rendu obligatoire l'établissement d'un mandat écrit préalable à toute démarche de mise en vente d'un bien par le mandataire. Ce contrat par lequel le propriétaire d'un appartement, ou d'une maison, mandate un spécialiste garanti et assuré, afin de trouver un acquéreur, détaille le cadre de la mission ainsi que les droits et obligations des deux parties. Mais plus fort encore, après la tentative avortée en 2011-2012 de Monsieur Frédéric Lefèbvre, alors secrétaire d'Etat à la consommation, de vouloir supprimer la possibilité du caractère EXCLUSIF d'un mandat, le 24 mars 2014 la Loi ALUR de Madame Duflot Ministre du Logement, vient le renforcer en précisant les actions que l'agent immobilier s'oblige à effectuer et les conditions d'en rendre compte.

C'est ainsi que parallèlement au déploiement des groupements de professionnels qui se multiplient sur tout le territoire, avec en particulier la création des Fichiers Amepi qui permettent à tous les membres de diffuser plus largement leurs seules affaires exclusives, la pratique du MANDAT EXCLUSIF devient synonyme de plus d'efficacité. D'ailleurs depuis, le mandat qui n'est pas assorti d'une clause d'exclusivité (celui que les non sachant appellent « mandat simple ») est en perte de vitesse. En effet, le mandat simple n'existe pas. Cette terminologie n'a pas de fondement juridique. Ni la loi, ni le décret, ne font référence au mandat improprement appelé « simple » par ceux qui ne s'engagent pas vis-à-vis de leurs mandants. L'article 78 du décret est très clair sur le sujet, soit le mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale..., soit il ne l'est pas.

Le mandat est donc exclusif, ou non exclusif. Un point c'est tout. La terminologie de « simple » qui laisserait à penser que c'est plus « simple » est dès lors trompeuse pour le consommateur. A l'heure du débat sur l'intérêt de l'orthographe, il faut bien constater que les mots ont leur sens et transmettent l'émotion. Rien de plus compliqué que le mandat dit « simple ». Pour le vendeur, pour l'acquéreur et pour le professionnel. Pour le vendeur : Comment gérer les différents mandats donnés à des dates différentes, des prix parfois différents, sans savoir si les actions de communication des uns et des autres ne se chahutent pas voire en étant contre-productives ? Comment être certains qu'un acquéreur potentiel ne fait pas jouer la concurrence entre agences pour faire baisser le prix au détriment du vendeur ? Comment être certain que l'agence ainsi mise en concurrence n'est pas tentée de faire accepter un prix trop bas afin de réaliser absolument une vente ? Alors qu'une maitrise totale avec suivi régulier serait plus professionnelle et efficace. Pour l'acquéreur : qui va devoir courir toutes les agences pour parfois identifier le même bien sur des vitrines différentes à des conditions différentes, des portails non mis à jour, sans savoir si un autre client passant par une autre agence est intéressé au même moment par ce logement. Il lui serait plus simple d'avoir accès à un fichier commun regroupant la plupart de l'offre. Pour l'agence qui ne maitrise rien et qui est donc moins susceptible de s'investir en temps et en publicité, car dans l'incertitude de réaliser sa mission et donc percevoir des honoraires en contre partie du travail fourni.

On le voit, le mandat « faussement simple », c'est compliqué. Alors que le mandat EXCLUSIF, lorsqu'il est assorti d'obligations de la part de l'agent immobilier, et encore plus lorsqu'il est partagé dans un fichier commun, permet une plus grande fluidité du marché au profit du vendeur, mais aussi une facilité pour l'acquéreur. Le professionnel pérennise alors plus facilement son activité en jouant son vrai rôle noble d'intermédiaire au profit de chacun.