Rétro 2018 / un oeil sur 2019

L'année qui vient de s'achever, aura été très active avec un volume élevé des ventes, autour de neuf cent soixante mille, des prix qui ont (au global) continué d'augmenter autour de 3%, même si nous restons encore en deçà des niveaux de 2011. Les stocks de biens à vendre ont diminué, consécutivement à l'activité soutenue des Années 2016 2017 et 2018 et la tension sur les prix demeurera sans doute, malgré une stabilisation probable. Il n'y a pas de bulle spéculative, contrairement à certaines idées reçues, mais les prix ont sans doute atteint un plafond de verre, et, l'effet amortisseur des taux historiquement bas, ne joue plus. Le pouvoir d'achat réel de nos clients redevient la clé des transactions.

Le choc de l'offre viendra-t-il changer la donne ?

Le gouvernement l'a promis, mais on ne voit pas encore d'effets concrets. Certes il faut du temps et rien ne se décrète comme par enchantement, mais on peut légitimement regretter qu'au volontarisme initial affiché dans le projet de Loi Elan, ait succédé une série de mesures contradictoires, telles l'encadrement des loyers qui revient, le maintien de l'IFI sans possibilité d'option à la Flat Tax pour les revenus fonciers, pour ne citer que celles-ci. Quel dommage de n'être pas allé plus loin ! Et que l'on ne m'avance pas de raisons budgétaires : le logement représente un investissement de l'état à auteur de deux points de PIB environ mais rapporte, in fine trois points de PIB en plus !
La politique du logement doit marcher sur ses deux jambes, l'une dite technique, dans la loi, et l'autre, incitative, sur le plan fiscal, les deux allant de pair pour instaurer une confiance durable dans l'investissement immobilier. Les bailleurs privés, nous le savons bien, sont les seuls à pouvoir remettre massivement et rapidement (via la rénovation de l'existant) les logements utiles à satisfaire la demande toujours aussi forte. A défaut de voir revenir les investisseurs institutionnels vers le logement intermédiaire, notamment, le déficit de l'offre se creusera. Il n'est pourtant pas utopique de croire que le logement puisse, demain, devenir une classe d'actifs accessible à tous, particuliers comme institutionnels. L'avenir le dira, mais l'industrie immobilière dans son ensemble doit agir dans ce sens.

Outre ces considérations politiques, l'année 2018 aura été marquée, selon moi, par trois phénomènes

Le premier tient aux mouvements de regroupement et de concentration, auxquels nous avons assisté tout au long de l'année, dans notre industrie, et, concomitamment, l'intervention marquée de fonds et ou de family offices. Des groupes existants ont changé de mains, des enseignes se sont rapprochées et ont fusionné, des holdings ont été vendues. Ces tendances, se confirmeront sans doute dans l'année, tant l'industrialisation de nos métiers requière de gros investissements pour atteindre la taille critique et opérer la diversification des métiers de base du logement, transaction, location, administration de biens, syndic de copropriété. Ces modèles seront-ils les seuls à exister à l'avenir ? Non sans doute : les Réseaux indépendants, les Coopératives, non opéables par définition, poursuivent une belle progression dans la diversification, et se consolident, attirant de plus en plus de professionnels isolés.