Janv/Fév 2019
L'immobilier se porte-t-il trop bien ?
La période des voeux est l'occasion de faire des pronostics sur la conjoncture en s'appuyant sur une analyse exhaustive de l'année passée.
En langage crypté des médias, l'immobilier est ce qu'il est de coutume d'appeler un « marronnier ».
Rédaction : Jean-François Buet
En effet un article sur les prix de l'immobilier et ses tendances,
fait toujours augmenter les ventes du papier.
Et comme nombreux sont les acteurs qui souhaitent prendre la
parole sur le sujet, les conférences de presse sont pléthores en
cette période de prévisions.
Mais économistes, politiques, entreprises du bâtiment, experts,
investisseurs, fonds de pension, promoteurs, notaires, agents
immobiliers, voyantes extralucides, ne sont pas tous également
légitimes à s'exprimer sur ce sujet si délicat et pour lequel tout
le monde a un avis.
Les premiers sont forcément tentés d'évoquer des difficultés
à venir s'ils veulent être pris au sérieux. D‘ailleurs il suffit de
reprendre leurs déclarations sur ces dix dernières années pour
s'en convaincre.
Après une bonne année, les optimistes craignent que cela ne
dure qu'un temps, et les pessimistes envisagent toujours un
retournement, une bulle spéculative, voire une fin de cycle.
Le secteur du bâtiment
pour sa part craint toujours
une baisse des demandes
ou des obtentions de
permis de construire, alors
que 54% de leur chiffre
d'affaires vient de la rénovation
et de l'entretien des
constructions existantes.
Le leitmotiv est toujours
le même, « quand le
bâtiment va, tout va ».
Les promoteurs aiment
à évoquer la dichotomie
entre la noblesse du
neuf et l'obsolescence de
« l'ancien ». Pratiquant
ainsi par opposition aux
constructions en cours,
un amalgame entre des
immeubles Haussmanniens,
des bâtisses moyenâgeuses,
des logements
livrés il y a 5 ans, des
pavillons des années 80, ou des copropriétés des années de
l'après-guerre.
Ce qui est improprement dénommé « logements anciens »
devrait donc plutôt recouvrir la terminologie de « logements
existants ».
Par ailleurs comment donner des conseils sans écouter les besoins des clients, sans constater l'évolution des délais de vente, sans connaitre la qualité du parc et des biens, et en faisant fi des disparités territoriales, enfin sans être sur le terrain ? Une récente étude du CGEDD de Monsieur Friggit en date d'octobre 2018, confirme que la part de marché des agences immobilières dans les transactions de logements « existants » qui était presque nulle à la Libération a depuis lors augmenté d'environ un point par an et atteint près de 70% dorénavant.
Parallèlement la part de marché des ventes de particuliers effectuées par petites annonces atteint environ 20%. Enfin la part des notaires a décru tendanciellement et est désormais inférieure à 5%. (source CGEDD d'après Filocom)
Pour ne citer que l'activité de vente des logements, qui, dans
la classe politique connait le nombre de logements existants
dans le parc, et qui peut démontrer avec certitude le besoin de
logements à construire chaque année ?
Dans un pays de plus de 67 millions d'habitants, un parc de
logements de 35 millions qui augmentent en moyenne de
340000 unités par an, peut être suffisant si les constructions sont
concentrées sur les zones tendues.
Le nombre de transactions de logements qui changent de main,
sera pour 2018 de l'ordre de près du million, alors qu'il était de
700 000 il y a 5 ans.
Nos habitudes de vie (2 à 3 personnes par logement contre 3 à
4 il y a 50 ans, pour des surfaces qui ont progressé de 10% en
moyenne) participent à ce besoin de plus de logements.
Pour autant, ce nombre de ventes annuelles ne représente que
2,6 % de rotation du parc existant.
Alors, le logement se porte-t-il trop bien ?
Une augmentation des volumes précède généralement une
augmentation des prix, mais pas partout.
Heureusement car les augmentations intempestives de prix,
comme les baisses, ne sont pas souhaitables.
Faut-il rappeler que les deux crises majeures récentes (1993 et
2008) ont été la conséquence d'éléments exogènes ?
La seule vrai question est l'évolution de la part du budget des
ménages consacrée au logement qui comprend les dépenses
d'investissement, et les dépenses courantes comme le loyer,
l'énergie, l'eau les assurances, 23,6% en moyenne nationale.(chiffre INSEE)
Ce chiffre révèle des inégalités en fonction du statut de
l'occupant.
Ainsi il varie à la hausse pour les propriétaires qui remboursent
encore un prêt et consacrent jusqu'à 33% de leur budget, cela
représente 26% pour les locataires du parc privé, et à la baisse
pour les locataires du secteur social (environ 20% du budget)
alors que les propriétaires n'ayant plus de prêt dépensent 10%
de leur budget pour leur logement.
Aussi avec un marché soutenu par des taux toujours attractifs,
en prenant la précaution de surveiller la part du budget que nos
concitoyens consacrent à leur habitat, et en concentrant nos
constructions sur les seules zones qui en ont réellement besoins,
le marché devrait rester sain en 2019.
Expression #66
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