N°66
Janv/Fév 2019

L'immobilier se porte-t-il trop bien ?

MOTS CLES : Prévisions, Parts de marché, Parc des biens

La période des voeux est l'occasion de faire des pronostics sur la conjoncture en s'appuyant sur une analyse exhaustive de l'année passée.
En langage crypté des médias, l'immobilier est ce qu'il est de coutume d'appeler un « marronnier ».

Rédaction : Jean-François Buet

En effet un article sur les prix de l'immobilier et ses tendances, fait toujours augmenter les ventes du papier. Et comme nombreux sont les acteurs qui souhaitent prendre la parole sur le sujet, les conférences de presse sont pléthores en cette période de prévisions.
Mais économistes, politiques, entreprises du bâtiment, experts, investisseurs, fonds de pension, promoteurs, notaires, agents immobiliers, voyantes extralucides, ne sont pas tous également légitimes à s'exprimer sur ce sujet si délicat et pour lequel tout le monde a un avis.
Les premiers sont forcément tentés d'évoquer des difficultés à venir s'ils veulent être pris au sérieux. D‘ailleurs il suffit de reprendre leurs déclarations sur ces dix dernières années pour s'en convaincre.

Après une bonne année, les optimistes craignent que cela ne dure qu'un temps, et les pessimistes envisagent toujours un retournement, une bulle spéculative, voire une fin de cycle.
Le secteur du bâtiment pour sa part craint toujours une baisse des demandes ou des obtentions de permis de construire, alors que 54% de leur chiffre d'affaires vient de la rénovation et de l'entretien des constructions existantes. Le leitmotiv est toujours le même, « quand le bâtiment va, tout va ».
Les promoteurs aiment à évoquer la dichotomie entre la noblesse du neuf et l'obsolescence de « l'ancien ». Pratiquant ainsi par opposition aux constructions en cours, un amalgame entre des immeubles Haussmanniens, des bâtisses moyenâgeuses, des logements livrés il y a 5 ans, des pavillons des années 80, ou des copropriétés des années de l'après-guerre.
Ce qui est improprement dénommé « logements anciens » devrait donc plutôt recouvrir la terminologie de « logements existants ».

Par ailleurs comment donner des conseils sans écouter les besoins des clients, sans constater l'évolution des délais de vente, sans connaitre la qualité du parc et des biens, et en faisant fi des disparités territoriales, enfin sans être sur le terrain ? Une récente étude du CGEDD de Monsieur Friggit en date d'octobre 2018, confirme que la part de marché des agences immobilières dans les transactions de logements « existants » qui était presque nulle à la Libération a depuis lors augmenté d'environ un point par an et atteint près de 70% dorénavant.

Parallèlement la part de marché des ventes de particuliers effectuées par petites annonces atteint environ 20%. Enfin la part des notaires a décru tendanciellement et est désormais inférieure à 5%. (source CGEDD d'après Filocom)

Buet

Pour ne citer que l'activité de vente des logements, qui, dans la classe politique connait le nombre de logements existants dans le parc, et qui peut démontrer avec certitude le besoin de logements à construire chaque année ?
Dans un pays de plus de 67 millions d'habitants, un parc de logements de 35 millions qui augmentent en moyenne de 340000 unités par an, peut être suffisant si les constructions sont concentrées sur les zones tendues.
Le nombre de transactions de logements qui changent de main, sera pour 2018 de l'ordre de près du million, alors qu'il était de 700 000 il y a 5 ans.
Nos habitudes de vie (2 à 3 personnes par logement contre 3 à 4 il y a 50 ans, pour des surfaces qui ont progressé de 10% en moyenne) participent à ce besoin de plus de logements. Pour autant, ce nombre de ventes annuelles ne représente que 2,6 % de rotation du parc existant.

Alors, le logement se porte-t-il trop bien ? Une augmentation des volumes précède généralement une augmentation des prix, mais pas partout.
Heureusement car les augmentations intempestives de prix, comme les baisses, ne sont pas souhaitables. Faut-il rappeler que les deux crises majeures récentes (1993 et 2008) ont été la conséquence d'éléments exogènes ? La seule vrai question est l'évolution de la part du budget des ménages consacrée au logement qui comprend les dépenses d'investissement, et les dépenses courantes comme le loyer, l'énergie, l'eau les assurances, 23,6% en moyenne nationale.(chiffre INSEE) Ce chiffre révèle des inégalités en fonction du statut de l'occupant.
Ainsi il varie à la hausse pour les propriétaires qui remboursent encore un prêt et consacrent jusqu'à 33% de leur budget, cela représente 26% pour les locataires du parc privé, et à la baisse pour les locataires du secteur social (environ 20% du budget) alors que les propriétaires n'ayant plus de prêt dépensent 10% de leur budget pour leur logement.
Aussi avec un marché soutenu par des taux toujours attractifs, en prenant la précaution de surveiller la part du budget que nos concitoyens consacrent à leur habitat, et en concentrant nos constructions sur les seules zones qui en ont réellement besoins, le marché devrait rester sain en 2019.

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Expression #66

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