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Malte paradis des investisseurs, mais jusqu'à quand ?

By Boguslaw Garbacz Creative Commons Attribution 3.0 Unported license, photo tronquée

Grande première : à Malte, l'immobilier affiche des prix jamais atteints jusqu'ici ! Il faut dire que l'île suscite bien des convoitises en raison de ses nombreux atouts. Mais si l'archipel séduit nombre d'investisseurs étrangers, l'installation des plus fortunés d'entre eux pourrait cependant se ralentir dans les années à venir. En cause : l'attribution des golden-visas fortement remise en question par l'Union européenne.

Fin septembre, le journal « Les Échos » titrait « Pourquoi le prix des maisons explose à Malte » suite à la parution du barème publié par le cabinet d'immobilier international Knight Frank. Ce barème trimestriel, réalisé à partir des données officielles des banques centrales ou des instituts nationaux de statistiques de chaque pays, établit les plus fortes hausses de prix à travers le monde. « Jusqu'ici, Hong-Kong arrivait toujours en tête, il s'agit donc d'une première », note Kate Everett-Allen, directrice du pôle recherche internationale Résidentiel du cabinet, basé à Londres. Les statistiques parlent en effet d'elles-mêmes, car sur l'archipel maltais, les prix battent des records avec, au deuxième trimestre 2018, une augmentation de 16,9%. La raison : une demande qui s'intensifie depuis la crise financière, période durant laquelle les prix avaient chuté de 11,5% en moyenne.
Ce qui séduit les investisseurs : le climat méditerranéen bien sûr, la criminalité quasi inexistante, des infrastructures de très bon niveau, un faible coût de la vie et un statut de résident équivalent à celui des Maltais pour les Européens qui souhaitent acheter. Selon Kate Everett-Allen également, l'économie – florissante - est pour beaucoup dans ce phénomène de renforcement de la demande : « Dans un mouvement logique, les contraintes d'offre, conjuguées à une économie robuste (NDLR Une croissance de 6,6% du PIB en 2017) et à un secteur technologique porteur, ont entraîné une hausse de la demande. »

La fiscalité, bien sûr

La fiscalité maltaise explique aussi largement cette tendance. À Malte en effet, taxe foncière et taxe d'habitation n'existent pas, et il n'y a pas non plus de frais de succession sur les résidences principales (hors stamp duty, la taxe relative aux transactions financières) ni d'impôts sur la plus-value en résidence principale dès trois ans. Enfin, il n'y a pas d'impôts sur la fortune. Cerise sur le gâteau, Malte – comme plusieurs pays de l'Union européenne - permet même aux riches étrangers d'acquérir la nationalité maltaise (et un passeport européen) en échange d'investissements à hauteur d'environ 650 000 euros et d'une résidence effective d'un an sur l'île : les visas en or. Conséquence de toutes ces raisons donc, les prix ont explosé, et les investisseurs peuvent se frotter les mains qu'ils soient propriétaires de résidences principales ou de biens à louer (ce marché étant à flux tendu). « Pour beaucoup d'acheteurs étrangers, la motivation ne concerne pas seulement le retour sur investissement, indique Kate Everett-Allen. Pour eux, une acquisition maltaise peut aussi correspondre à leur style de vie, mais tout investissement peut aussi être considéré en termes d'avantage monétaire, d'impôts et de revenus locatifs. »

Golden visas, oui mais...

Cette embellie, pourtant, pourrait ne pas durer : « Ce taux de croissance annuelle est le plus élevé jamais enregistré, explique la directrice du pôle de recherche. Il ne sera probablement pas durable à long terme. » Une quasi-certitude... d'autant plus dans le contexte européen actuel, l'Union européenne remettant fortement en question la délivrance des fameux golden visas sur l'archipel maltais. Car si la pratique est pour le moment légale, elle fait aussi grincer des dents. Malte en fait, ne respecterait pas les conditions demandées par l'Europe pour leur attribution, beaucoup de milliardaires n'occupant pas les logements ou utilisant leurs passeports pour échapper au radar du fisc dans leur propre pays. Dénoncés notamment par deux ONG (Transparency international et Global Witness), les visas dorés sont aussi suspectés de cacher corruption et fraude fiscale. Les mois qui viennent devraient apporter quelques réponses aux investisseurs souhaitant pourtant y accéder. Interrogé sur cette question, Dimitris Avramopoulos – le commissaire européen aux Migrations, aux Affaires intérieures et à la citoyenneté – a en effet assuré qu'avant la fin de l'année « un rapport sur les procédures nationales permettant d'accorder la nationalité à des investisseurs, comprendrait des consignes données aux états membres sur les nécessaires enquêtes préalables sur les postulants. »

Photo | By Boguslaw Garbacz Creative Commons Attribution 3.0 Unported license, photo tronquée

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