Exercice transfrontalier :
Les conditions d’activités de l’agent immobilier

Juridique Décembre 2008

MOTS CLES : Europe | Agent immobilier | Transfrontalier
Des agents européens...

Des agents européens pourront dans quelques mois de façon temporaire et occasionnel réaliser des prestations de services dans d’autres pays que le leurs.

De quoi parle-t-on ?

L'activité d'agent immobilier est principalement réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi «Hoguet ») et par son décret d'application en date du 20 juillet 1972. Ces textes posent des conditions strictes d'accès à la profession et d'exercice de l'activité d'intermédiaire dans des transactions immobilières. Favorisant la liberté d'établissement d'une part et la liberté de prestation de service d'autre part, le droit communautaire a ses dernières années fait évoluer les conditions d'application de cette réglementation française à l'égard des ressortissants de l'Union Européenne.

La question : quel est l'impact du droit communautaire sur l'exercice de l'activité d'agent immobilier ?

La Réponse

La Directive européenne 2005/36/CE du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles a été transposée en droit français par une ordonnance en date du 30 mai 2008. Cette ordonnance qui doit faire l'objet d'une loi de ratification (en cours d’examen au Parlement) met en oeuvre le principe de reconnaissance mutuelle des qualifications professionnelles posé par cette directive européenne en vertu duquel chaque état de l'Union Européenne doit reconnaître les qualifications professionnelles reconnues, attribuées ou acquises dans un autre état membre de l'Union Européenne. Cela nécessite bien évidemment une harmonisation minimum préalable afin d’éviter des distorsions de statut et donc de concurrence. Ainsi, l'ordonnance a-t-elle ajouté dans la loi du 2 janvier 1970 un article 8.1 par lequel tout ressortissant légalement établi dans l'Union Européenne (ou un état partie à l'Espace économique Européen) pour exercer l'une des activités couvertes par la loi Hoguet (spécialement l'achat, la vente, l'échange, la location d'immeubles et l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce) peut exercer librement cette activité en France.

La mise en oeuvre de ce droit est soumise à deux conditions et une formalité : tout d'abord, il faut bien évidemment que l'agent immobilier étranger soit déjà admis à exercer légalement cette activité dans l'un des 26 autres pays de l'Union Européenne ; en outre, cette liberté n'est reconnue que lorsque l'activité est exercée « de façon temporaire et occasionnelle » en France. La seule démarche consiste dorénavant pour l'agent étranger à faire une déclaration préalable auprès du préfet, dans des conditions qui seront fixées ultérieurement par décret.

L’article 8.1 ajoute une modalité complémentaire afin de faciliter la mise en oeuvre de la reconnaissance des qualifications professionnelles en précisant que si l'activité concernée (i.e. l’intermédiation immobilière) ou la formation y conduisant n'est pas réglementée dans l'état de l'établissement d'origine, le prestataire pourra néanmoins bénéficier de cette reconnaissance s’'il a exercé cette activité dans son état d'origine cette activité pendant au moins deux années au cours des dix dernières années.

Il va de soi que d'une façon générale l'agent immobilier ressortissant d'un état de l'Union Européenne ne pourra exercer sa prestation que s'il maîtrise le français, l'article 1er de l’ordonnance rappelant qu'il doit avoir « les connaissances linguistiques nécessaires à l'exercice en France » de cette profession.

L'EXPLICATION DE L'EXPERT

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Cette évolution législative s'inscrit dans une grande réforme d'origine européenne visant à favoriser la libre prestation de service en Europe, même pour les professions réglementées comme les géomètres-experts, les avocats, les professions médicales, les experts comptables, etc. La réglementation française des agents immobiliers s'était déjà imprégnée des grands principes du droit européen pour encadrer tant l'établissement en France d'un ressortissant communautaire que la réalisation en France d'une prestation de service par celui-ci.

Ainsi, depuis 1993 (décret du 9 février 1993), tout ressortissant communautaire pouvait déjà obtenir sa carte professionnelle en démontrant qu’il possédait un diplôme équivalent et des formations professionnelles équivalentes à ceux qui sont imposés pour les ressortissants français (articles 16-1 et 16-2 du décret du 20 juillet 1972). Les conditions d’équivalence de diplôme étaient relativement assez larges pour faciliter l’établissement de ressortissants communautaires dans d’autres pays de l’Union Européenne.

S’agissant de la libre prestation de service, l’article 8-1 de la loi de 1970 devrait conduire à l'abandon de l'obligation d’obtention d'une carte « prestation de service » ou tout du moins à en faciliter la délivrance car la loi n'impose dorénavant qu'une déclaration d'activité.

Cet article crée cependant une certaine ambiguïté dans son articulation avec l’article 1 de la loi de 1970 qui entend s'appliquer à toute personne physique ou morale qui exerce en France de manière « habituelle ». En effet, si l'article 8-1 ne bénéficie qu'aux prestations exercées de façon « temporaire et occasionnelle », le droit de libre prestation de service ne peut dès lors s'appliquer lorsque cette activité n'est pas temporaire ou n'est pas occasionnelle. Certes, on peut raisonnablement penser qu'une activité qui ne serait pas temporaire serait nécessairement stable en France et conduirait donc à l'application de la réglementation française en matière d'établissement d'un ressortissant communautaire (régime des articles 16-1 à 16-4 du décret de 1972). En revanche, s'il est d'usage de considérer que l'habitude commence dès la seconde fois, l'activité occasionnelle implique une répétition d'action espacée dans le temps. Ce faisant, un agent immobilier ressortissant communautaire qui procéderait de façon temporaire à plusieurs intermédiations en matière immobilière mais dans un laps de temps assez court, c'est-à-dire de manière non occasionnelle, pourrait se voir imposer l'obtention d'une carte professionnelle dans les conditions devant être respectées par tout agent immobilier établi en France.

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Information de l'immobilier d'Expression #6

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