TORONTO La folie des « condos »
va-t-elle toucher Paris ?

Ailleurs Décembre 2008

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TORONTO La folie des « condos »

En octobre 2007, Donald Trump, le magnat de l'immobilier américain, était de passage à Toronto. La raison : le lancement de la construction d'un projet de condominium de 500 millions de dollars, en plein centre-ville, dans le quartier financier, le Financial District. L'édifice de plusieurs dizaines d’étages comprendra 118 appartements résidentiels et 261 chambres d’hôtels et suites. Fin de la construction prévue fin 2010.

Ce type de construction à Toronto, la capitale des condos, est chose commune. Surtout au bord du lac Ontario et dans le Financial District. Aujourd'hui, le marché immobilier torontois est découpé en deux. D’un côté le résidentiel avec 64%. De l'autre, les condominiums et 36% du marché tout de même. « Toronto est une ville résultante d'une croissance spontanée, et très étendue. Ceci produit une densité très faible au centre ville, rajouté à un système de transport en commun déficitaire. Le phénomène condominium a pris un grand élan depuis environ dix ans et plus récemment dans les cinq dernières années », raconte Alain Cohen, agent immobilier Royal LePage Real Estate qui travaille sur le marché des condos. Aujourd’hui, les condos ont pris d'assaut d'autres quartiers de Toronto, comme North York, au nord de la ville où de nombreuses sociétés sont implantées. Les banlieues au bord du lac Ontario, comme Mississauga, Etobicoke ou Scarborough, n'ont pas été épargnées. La physionomie de la plus grande ville du Canada a complètement changé. Partez trois ans. A votre retour, vous ne la reconnaîtrez pas ! Près de 300 projets ont été vendus dans l'agglomération de Toronto lors des six premiers mois de l'année, un record en Amérique du Nord. La crise financière et immobilière à Toronto ? Connaît pas ! Ou presque.

Du condo fonctionnel au condo de luxe

Le condominium inclut toujours des services innovants pour les propriétaires qui investissent dans un produit novateur. Parmi ces services en commun : salle de gym ou de projection de films, piscine, tennis ou jardin. De fait, les condos sont devenus le nouveau mode d'habitation de la jeunesse aisée de Toronto. « Les célibataires ou les jeunes couples sont fortement attirés par la proposition «Condo». Les prix sont accessibles voire érés. Pour ceux qui habitent le bord du lac, ces acheteurs cherchent un style de vie urbain actif, professionnel, jeune, branché. On y trouve des restaurants de qualité, des clubs, des pubs tout en restant en contact avec la nature, grâce au lac et aux multiples parcs. Pour ceux qui travaillent en ville « downtown », ça économise de l'essence, du temps, du stress, et ça traduit une meilleure qualité de vie », conclut Alain Cohen.

Sont apparus à la suite des condos des «condos de grand luxe », comme celuide Donald Trump, une bonne option pour la génération des « baby boomers » qui approche de la retraite et qui a des moyens assez élevés. « Le prix du condo de luxe peut varier de 500 à 1000 CAN$ au pied carré. L 'ultra luxe représente 3% du volume, généralement offert à 1000 à 1500 CAN $ par pied carré ou 11 000 à 16 000 CAN $ au mètre carré », rend compte Alain Cohen.

Bien ancré dans le marché du neuf, le condominium prend d’assaut le marché de l’ancien à travers les lofts. Des anciennes usines aux murs en brique, très haut plafonds, grosses poutres en bois, grandes baies vitrées et espaces ouverts flexibles, s'arrachent comme des petits pains dans le quartier de King West, au prix moyen de 400 à 500 CAN$ au pied carré. Pour le moment, rien ne résiste aux condominiums torontois. 2009 aura sans doute son lot de surprises et de nouveaux projets.

La crise ? connaît pas !

Pour preuve, tandis que le marché de l'immobilier à Toronto subit de plein fouet la crise américaine et internationale ( voir encadré ), le marché des condominiums continue d'être à la hausse et notamment les prix, entre +3% et +5 % par rapport en 2007. En octobre 2007, le prix moyen d'un condo était de 325 000 CAN$ contre 340 000 CAN $ en octobre 2008, selon le Toronto Real Estate Board. «La plupart des condos se trouvent dans le centre ville de Toronto au bord du lac Ontario. Près de 70% des condos sont offerts à des prix entre 300 CAN$ et 500 CAN$ du pied carré, soit 3 200 CAN$ à 5 400 CAN$ du mètre carré. Généralement, les opérations se traitent à 98% du prix demandé dans un délai de 35 jours environ », commente Alain Cohen. Selon Urbanation, une société de recherche basée à Toronto, il y a eu 22 654 condos vendus en 2007. Pour 2008, elle table sur 16 000, seulement. Reste que les grues sont toujours aussi nombreuses dans la « skyline » de Toronto. Les projets, déjà en construction ou non, sont plus nombreux qu’à New York ou Chicago.

Toronto a connu une croissance saine est stable depuis plus de 7 ans, à un rythme d’environ 7% par an

ZOOM SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER à TORONTO

La ville de Toronto, malgré son fort taux de croissance, ne résiste pas à la situation internationale. En 2007, 93 000 transactions, un record pour la ville, ont été enregistrées, avec un prix moyen de 376 236 CAN $. En volume, cela représentait environ 35 milliards de dollars canadiens.

Cette année, les transactions, fin octobre, étaient au nombre de 68 570, soit 38% de moins par rapport à la même période en 2007. Le prix moyen est quand à lui stable à 380 654 CAN $. «Toronto a connu une croissance saine est stable depuis plus de 7 ans, à un rythme d’environ 7% par an, explique Alain Cohen, agent immobilier Royal LePage Real Estate Services Ltd, basé au centre ville de Toronto. Le marché de Toronto est en ce moment à la baisse en volume d'affaires et transactions. On ne peut pas parler d'effet de « bulle » à Toronto. La baisse reflète plutôt le malaise global auquel personne n'est immunisé. Mais il n'y a pas de doute qu'on est passé, par une courte transition, d'un marché vendeur à un marché favorisant les acheteurs. Il y a beaucoup plus de produits offerts et moins d'acheteurs prêt à acheter ».

Parmi les nombreuses agences immobilières à Toronto, certaines sont spécialisées dans le marché des condos. « personnellement, je travaille dans les deux marchés, résidentiels et condos, plutôt avec un « focus » sur le type de client recherché où ma valeur ajoutée a du poids. Le processus de vente d'un condo est le même que celui d'une maison. S'il s'agit du neuf, généralement le promoteur aura ses propres termes et conditions qui peuvent, mais ne devraient pas trop, varier » explique Alain Cohen.

A quand les « condos » en france ?

Le condominium en lui-même est chose courante en France

Le condominium en lui-même est chose courante en France. Des immeubles en copropriété, il en existe des milliers. Des condominiums à l’américaine, tour futuriste de dizaines d’étages, il n'en existe aucune dans Paris. Il faut aller à La Défense ou aux Portes de Paris pour retrouver des immeubles neufs et élevés. Sauf que ces tours sont presque tout le temps dédiées au monde des affaires, et non au marché résidentiel. Récemment, une polémique entre hommes politiques de droite et de gauche éclata quand à savoir s'il fallait construire des tours dans Paris. «Il n'est pas dans notre culture, à nous Français, de vivre en hauteur », avait dit Françoise de Panafieu. Quarante ans après la construction de la Tour Montparnasse, Bertrand Delanoé, maire de Paris, a choisi six emplacements aux Portes de Paris pour accueillir des immeubles de grande hauteur. Parmi eux, la Pyramide, 200 mètres et qui devrait voir le jour en 2013 à la Porte de Versailles. A Lyon ou à Marseille, de grandes tours dominent, mais ce sont des tours destinées à des bureaux. Les condominiums à l’américaine, tour de modernité et d’innovation, n'ont apparemment pas encore leur place en France. Question de culture.

QU’EST-CE QU'UN CONDOMINIUM ?

En Amérique du Nord, un condominium, ou « condo », est un logement en copropriété divisé. En clair, l'unité en elle-même, l'appartement, appartient à l'acheteur tandis que les parties communes – couloirs, escaliers, ascenseurs, foyer, jardins, toit – sont en copropriété. Plus communément, on appelle condominiums ces grands immeubles, neufs, qui proposent des appartements plutôt luxueux et des services compris, type piscine, concierge ou salle de sport.

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Information de l'immobilier d'Expression #6

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