Les conséquences de la liquidation judiciaire d'un agent sur la poursuite de ses mandats puis leur cession

En l'espèce, le 6 janvier 2011, la société Pampr'oeuf a confié un mandat de recherche d'un domaine agricole à l'agence immobilière Val de Vienne Immobilier. Ce mandat devait prendre fin le 6 janvier 2012. En cours de mandat, l'agence immobilière a été mise en liquidation judiciaire et la cession de son fonds de commerce a été autorisée par le juge commissaire au profit de l'agence immobilière Val de Vienne Immobilier Société Nouvelle.

La société Pampr'oeuf ayant acquis le bien immobilier qu'elle recherchait pendant la durée du mandat, Val de Vienne Immobilier Société Nouvelle a sollicité le paiement de la commission convenue entre son prédécesseur et l'acquéreur, à hauteur de 460.460 euros TTC. Mais l'acquéreur a refusé de payer cette somme sur le fondement de l'article 2003 du Code civil au titre duquel le mandat prend automatiquement fin par la déconfiture du mandant. Selon l'acquéreur, le mandat avait donc pris fin au jour de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de l'agent immobilier.

LA POURSUITE DES MANDATS EN COURS PENDANT LA PROCEDURE DE LIQUIDATION JUDICIAIRE

Cassant l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Poitiers (CA Poitier 13 février 2015 n°13/02817) qui avait condamné l'acquéreur à payer la commission au cessionnaire du fonds, la Cour de cassation rappelle qu'en application de l'article L641-11-1 du Code de commerce, la résolution d'un contrat en cours (ici le mandat) ne peut résulter du seul fait de l'ouverture ou du prononcé d'une liquidation judiciaire. Ainsi, la Cour suprême juge que par dérogation à l'article 2003 du Code civil, puisque le mandat conclu entre l'acquéreur et l'agence Val de Vienne Immobilier n'avait pas été exécuté avant le jugement de liquidation judiciaire, il obéissait au régime des contrats en cours et n'avait donc pas pris fin du seul fait de la liquidation judiciaire.

L'ABSENCE DE CESSION AUTOMATIQUE DES MANDATS AU REPRENEUR DU FONDS DE COMMERCE

La Cour de cassation casse aussi l'arrêt rendu par la Cour d'appel en ce qu'elle a retenu que les mandats immobiliers faisaient partie de la clientèle du fonds de commerce automatiquement transférée au repreneur par l'acte de cession de fonds de commerce.

La Cour de cassation rappelle qu'au titre de l'article L145-5 du Code de commerce, l'acte de cession d'un fonds de commerce n'emporte pas, sauf exceptions prévues par la loi, la cession automatique des contrats liés à l'exploitation du fonds et donc des mandats confiés à l'agent immobilier. Ainsi, le mandat n'a pas été automatiquement cédé à l'agence immobilière Val de Vienne Immobilier Société Nouvelle, qui ne peut donc prétendre au paiement de la commission stipulée par un contrat auquel elle n'est pas partie.

LES CONSEQUENCES PRATIQUES

L'agent immobilier qui reprend le fonds de commerce de l'un de ses confrères doit savoir que la cession du fonds de commerce n'emporte pas cession automatique des mandats de recherche d'un bien immobilier conclus entre son prédécesseur et ses clients. Ainsi, le nouvel agent immobilier doit impérativement veiller à conclure de nouveaux mandats avec les clients existant afin de pouvoir poursuivre la mission et prétendre à commission.