N°57
Juil/Août 2017

La loi SRU se consolide

MOTS CLES : Logements sociaux | Commune | Contrainte

Journaliste : Boris Rouah

Fraichement parus au Journal Officiel le 8 mai dernier, deux décrets sont venus renforcer la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) et redéfinir les conditions d'application territoriale afin de contraindre les communes réticentes.

Votée en 2000, la loi SRU avait dès le départ pour objectif d'imposer aux communes (+ de 1500 habitants en IDF et 3500 pour les autres régions ) ainsi qu'aux agglomérations de plus de 50 000 habitants un ratio minimum de logements sociaux. Des mesures qu'un grand nombre de maires ont préféré contourner en s'acquittant de pénalités régulières. Afin de faire face à cette situation, l'ex-ministère du Logement avait donc décidé de « recentrer l'application de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) sur les communes où les besoins sont les plus importants» et de «renforcer les moyens de l'État face aux communes récalcitrantes ». Depuis l'adoption de ces décrets, les préfets disposent de pouvoirs accrus et peuvent ainsi attribuer des logements sociaux, délivrer des permis de construire et utiliser l'intermédiation locative (recours à une association agréée pour louer un logement à un ménage en difficulté).

Néanmoins, quelques exceptions subsistent. Certaines communes sont ainsi exemptées si « la situation ne justifie pas le développement d'une offre locative ». Une exception possible dans le cas où la commune répondrait à l'un des trois critères suivants : faible pression de la demande de logement social pour des communes appartenant à une agglomération de moins de 30 000 habitants, « insuffisance des dessertes en transports jusqu'aux bassins d'activités » et enfin en cas de surface inconstructible représentant plus de 50 % du territoire urbanisé de la commune.

Le dispositif Pinel s'ouvre à la zone C, la plus détendue

Le Pinel s'ouvre en zone C. Passé inaperçu le 4 mai 2017, entre les deux tours de l'élection présidentielle, ce décret indique que la loi Pinel s'entendra désormais aux communes de la zone C. Afin de bénéficier de ce dispositif défiscalisant, les villes doivent justifier de leur besoin en logement locatif, suite à une augmentation de leur population ou de leur bassin d'emplois, rappelle le décret. Les communes ont également l'obligation de compter plus de 5000 habitants. Si elles obtiennent l'agrément, ces villes pourront appliquer le dispositif Pinel avec un plafond de loyer identique à celui de la zone B2, soit 8,75 euros par m² en 2017. Ce dispositif s'appliquera également pour les plafonds de ressources des futurs locataires : selon les derniers chiffres publiés par l'Agence nationale de l'habitat, par exemple, pour un couple justifiant au maximum 36 368 euros de revenus annuels.

Réduction d'impôt

Le dispositif Pinel permet aux particuliers d'acheter ou de faire construire un logement neuf ou assimilé afin de le louer et de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, allant de 12 à 21%. Réservé jusqu'à présent aux biens immobiliers situés dans des communes, touchées par un déséquilibre important entre la demande de logements locatifs, à savoir les zones géographique A bis, A, B1 ou sur agrément B2, il est désormais ouvert aux villes de la zones C, plus rurales et plus petites.

L'élargissement à la zone C pose question

Cet élargissement du dispositif Pinel pose toutefois question car la zone C fait partie des zones les moins tendues où la demande locative est la moins forte. Les communes, qui solliciteront une demande, devront donc justifier qu'une vraie demande locative existe car si l'investisseur ne trouve pas de locataire dans les 12 mois suivant la livraison de son bien, il perdra la qualification de son investissement en Pinel et ne bénéficiera pas de l'avantage fiscal. Certains investisseurs pourraient donc être contraints de revendre à perte leur logement neuf.

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Expression #57

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