Déficit foncier et cessation de location : une absence d'intuitu rei

Pour les contribuables ne pouvant bénéficier du régime du micro-foncier ou ayant opté pour l'application du régime réel d'imposition, le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l'année d'imposition.

En vertu de l'article 156, I-3° du Code général des impôts, les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. La fraction du déficit excédentaire ou résultant des intérêts d'emprunt s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Néanmoins, cette faculté d'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global au titre de l'année N est conditionnée à l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de l'année N+3. Dans l'hypothèse où cette condition venait à ne plus être remplie (cas d'une cession de l'immeuble en cause par exemple), l'administration fiscale estimait, de manière critiquable, que le déficit lié à l'immeuble en question non imputé à la date de cessation de la location était définitivement perdu. Malgré l'imminente infirmation de cet ajout au texte légal par le juge de l'impôt, l'administration restait, encore récemment, arcboutée sur sa position (Rép. Frassa : Sén. 05-05-2016 n°17350).

En l'espèce, l'administration était venue remettre en cause l'imputation par une SCI sur ses revenus fonciers de 2008 de déficits générés par un immeuble cédé en 2005.

Saisissant l'occasion se présentant à lui, le Conseil d'Etat a jugé que, lorsque l'immeuble n'est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant au contribuable d'imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l'ensemble des revenus fonciers de l'année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année (CE 26-04-2017, n°400441). Autrement dit, si les revenus fonciers des trois années précédant l'arrêt de la location se révèlent insuffisants pour « absorber » les déficits, ceux-ci ne sont plus perdus mais demeurent reportables sur les revenus fonciers des années suivantes, quel que soit l'immeuble dont ils proviennent. Cette approche littérale mérite d'être saluée, la lettre dudit article n'imposant en aucun cas que des revenus fonciers générés par un immeuble ne soient compensés que par des déficits issus de ce même immeuble.

Une bonne gestion des déficits fonciers n'est donc plus un obstacle à la cession de l'immeuble ayant généré lesdits déficits.