Prélèvement à la source et déficit foncier : quand réaliser des travaux ?

2017 : une « année blanche » ?

L'imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d'entretien, réparation et amélioration est permise sur les revenus fonciers du propriétaire. Si le montant des dépenses déductibles excède celui des revenus fonciers, l'excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; le surplus étant reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour éviter un double prélèvement d'impôt en 2018, d'une part sur les revenus 2017 déclarés en 2018 et d'autre part, sur les revenus perçus en 2018, le crédit d'impôt de modernisation du recouvrement (« CIMR ») viendra « neutraliser » l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2017 portant sur les revenus non exceptionnels perçus en 2017. Ainsi, les loyers normalement échus en 2017 bénéficieront du CIMR, à la différence de ceux se rattachant à une autre année que 2017 ou des revenus fonciers exceptionnels. Dès lors, les revenus fonciers nets de l'année 2017, non exceptionnels, ne seront pas imposés.

Dichotomie entre dépenses pilotables et non pilotables

Les charges non pilotables sont celles dont l'échéance n'est pas dans la maîtrise du propriétaire (primes d'assurance, taxe foncière…). Si leur échéance normale intervient au cours de 2017, elles ne seront déductibles qu'au titre de cette année, indépendamment de leur date de paiement.

Afin que le mécanisme du CIMR ne dissuade pas les bailleurs de réaliser des dépenses pilotables en 2017, une globalisation des dépenses de travaux entre 2017 et 2018 est effectuée. La déduction des charges foncières se fait alors en deux temps. En premier lieu, les dépenses pilotables réalisées au cours de 2017 ne pourront, dans le meilleur des cas, que générer un déficit foncier reportable dans les conditions de droit commun, au titre de l'impôt dû au titre de 2017. En second lieu, les mêmes dépenses réalisées en 2017 seront déductibles sur les revenus de l'année 2018 à hauteur de 50%, l'imputation des charges foncières au titre de l'impôt dû en 2018 se faisant à hauteur de la moyenne des montants de dépenses de travaux effectuées en 2017 et 2018. Il est donc déconseillé de réaliser des travaux payés uniquement en 2018, leur imputation sur les revenus fonciers bruts de l'année plafonnant à hauteur de 50%. Ces règles ne s'appliqueront toutefois ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2018, ni aux travaux d'urgence décidés d'office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l'effet de la force majeure.