Le boom de l'investissement dans les résidences seniors

La France, championne d'Europe des investissements dans les maisons de retraite médicalisées. Voici le classement dressé par Savills, réseau de conseil et de service immobilier. Durant ces six derniers mois, 878 millions d'euros ont été investis dans ces résidences séniors dans l'Hexagone. L'Allemagne, avec 870 millions d'euros, et le Royaume-Uni, avec 244 millions d'euros, complètent le podium, devant la Finlande (218 millions), les Pays-Bas (175 millions) et la Suède (116 millions). Néanmoins, selon les prévisions de Savills, le classement final est amené à changer pour l'ensemble de l'année 2016. L'Allemagne, avec un total de 3 milliards investis, devrait ravir la première place à la France (1,3 milliard d'Euros) qui finira en deuxième position devant le Royaume-Uni (environ 1 milliard d'euros). Au rayon des transactions les plus importantes en 2016, la France se place cette fois au second rang avec la vente à Primordial (groupe spécialisé dans la gestion de patrimoine) des portefeuilles de Foncières des Murs (qui appartenait à Foncières des Régions) et Gecimed (filiale du groupe Gecina, dédiée à l'immobilier de santé).

Si la France demeure le pays le plus attractif actuellement, ses voisins européens n'en restent pas moins concernés par le marché des maisons de retraite médicalisées. En effet, en 2025, Savills, dans ses prévisions, estime que plus de 20% des Européens auront 65 ans et plus. Mieux même, le nombre de personnes âgées de 85 ans et plus, pourrait passer de 14 millions aujourd'hui à 19 millions en 2020, et à 40 millions en 2050. Les résidences seniors offrent de belles perspectives à venir pour les investisseurs. A l'issue d'une analyse basée sur différentes données démographiques européennes, du nombre actuel de lits proposés en maisons de retraite médicalisées et des dépenses totales de santé en Europe, les Pays-Bas, la France, l'Allemagne, la Finlande et le Danemark pourraient se partager une grande partie du marché.

Ce segment de l'immobilier suscite d'ores et déjà un intérêt croissant des investisseurs en Europe. La preuve : au premier trimestre 2016, l'investissement dans les maisons de retraite médicalisées a réuni pas moins de 2,6 milliards d'euros sur le « Vieux Continent » selon les chiffres publiés par Savills. Cela représente un bond de 60% par rapport à la même période en 2015 où moins de 1,5 milliard d'euros avaient été investis. Cet intérêt en hausse des investisseurs entraîne immanquablement une tendance à la baisse sur le taux de « rendement prime » des résidences dédiées aux seniors qui se situent actuellement entre 4,4 et 7,5%, selon le pays, la qualité des actifs et l'emplacement. Savills prédit que ce taux « devrait continuer à baisser sur les douze prochains mois, en raison de la concurrence accrue sur ce type d'actifs ». En s'appuyant sur ces chiffres du premier trimestre 2016, Savills annonce un investissement total en Europe de 5,5 milliards d'euros en 2016, contre 3 milliards en 2015. En 2016, il y aura un niveau d'investissement « jamais atteint », explique la société immobilière. « Sur les douze derniers mois, nous avons assisté à un véritable engouement des investisseurs en Europe. Cela est dû à leurs stratégies d'externalisation et à la consolidation des grands portefeuilles d'actifs », ajoute Colin Rees- Smith, Directeur Care Home chez Savills. Ce dernier précise que la tendance des investissements dans les résidences seniors s'est inversée dans le bons sens ces dernières années. « Le secteur est devenu une classe d'actifs à part entière en 2012, année où les investissements ont triplé. La moyenne annuelle des investissements observée sur les quatre années précédant 2012 était de 315 millions d'euros avant de passer à 2,8 milliards d'euros pour les quatre années suivant 2012, marquant ainsi une demande croissante pour ce type d'actifs ».

Directrice des études Europe chez Savills, Lydia Brissy explique pourquoi ce marché est plus que jamais porteur. « Les maisons de retraite médicalisées attirent de plus en plus les investisseurs, et ce pour plusieurs raisons. Elles permettent d'abord de se diversifier tout en évitant la concurrence féroce régnant sur d'autres catégories traditionnelles. Par ailleurs, ce marché offre une visibilité à long terme, notamment celle des changements démographiques. Une population européenne vieillissante, associée au type et au niveau de revenu des retraités du baby-boom, explique le besoin grandissant d'établissements de santé offrant un vaste choix de services et d'aides ».