Obligation de rénovation énergétique : un mal pour un bien ?

Ravalement de façade, réfection de toiture ou aménagement de locaux en vue de les rendre habitables... les bâtiments à usage d'habitation mais aussi les bureaux, les commerces ou les hôtels qui souhaitent se refaire une beauté devront désormais passer par la case isolation thermique par l'extérieur. Le décret voté en mai dernier pourrait bien changer la donne du côté des vendeurs et des acquéreurs et donc avoir un sérieux impact sur le marché de l'ancien. Selon l'enquête Harris réalisée pour le réseau Orpi à l'occasion de son Lab 2015 « Mutation énergétique et transactions immobilières », 81% des propriétaires sont en effet conscients que la performance énergétique a une incidence sur la valeur de leur bien et 90% des acquéreurs estiment qu'elle est un critère plus important qu'auparavant dans leur choix. Pour autant, « L'impact sur le marché immobilier doit être précisément analysé, selon Jacques Chanut – de la Fédération française du bâtiment – et Raphaël Claustre, du Réseau pour la transition énergétique dans leur rapport " Explorer l'obligation de rénovation énergétique dans le secteur résidentiel". Une obligation de travaux risquerait de freiner le marché immobilier et de détourner les propriétaires bailleurs de l'investissement locatif pour se tourner vers d'autres placements plus fructueux. » Le prix à payer pour les travaux risque en effet d'en faire pâlir plus d'un et de ralentir les ventes de certaines habitations.

Cela pourrait notamment être le cas pour les copropriétés déjà touchées par une obligation de contrôles énergétiques ou la création d'un fonds pour les travaux. Une facture qui promet d'être salée pour les bâtiments les plus énergivores, comme c'est le cas pour beaucoup d'immeubles construits dans les années 1960-70. Pour autant, propriétaires et investisseurs verraient ainsi leurs charges de copropriété baisser sur le long terme. Ils répondraient par ailleurs aux attentes du marché locatif (75% des locataires affirment que la performance énergétique est un critère déterminant dans le choix de leur logement et 63% seraient même prêts à verser un loyer plus important pour un logement de qualité énergétique supérieure). «La performance énergétique d'un logement conditionne un certain niveau de confort et de bien-être, et se traduit directement sur la facture énergétique, précisait Bernard Cadeau - le président d'Orpi – lors du Lab 2015. Tout critère susceptible d'influer sur la décision des candidats acquéreurs ou locataires doit recevoir un écho favorable de la part des vendeurs et des propriétaires- bailleurs. Lors de la visite d'un bien en vue d'acheter ou de louer, une facture de chauffage élevée sera perçue comme un défaut. Dans une logique de valorisation d'un bien immobilier, la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique peut s'avérer un investissement judicieux. » Qui plus est, les professionnels de l'immobilier peuvent rassurer leurs clients : « Les propriétaires et les locataires de leur résidence principale bénéficient de conditions exceptionnelles pour se lancer, selon Bernard Cadeau. Des taux bas et une large palette d'aides : crédit d'impôt, prêt à taux zéro, TVA à taux réduit, subvention de l'Agence nationale de l'habitat »

Bien entendu, il existe des exceptions et le texte ne s'applique pas aux copropriétés « dans le cas d'impossibilité juridique liée à des conflits avec d'autres règlementations, par exemple au titre de la protection du patrimoine, ni lorsqu'il existe une disproportion manifeste de nature technique, économique ou architecturale à exécuter de tels travaux en complément de ceux initialement prévus », explique le ministère de l'Ecologie et du développement durable. Quid des maisons individuelles anciennes, des immeubles classés ou des demeures de caractère ? Ces exceptions s'appliqueraient également à ces types de bâtiments. Interpelée dernièrement à ce sujet, suite à la grogne des associations du patrimoine, Ségolène Royal - la ministre de l'Ecologie - pourrait justement modifier le décret et clarifier les critères d'exemption, notamment pour des bâtiments construits avant 1948 et dont la façade est fabriquée en matériaux non-industriels. Fin du suspense en 2017.