Le viager, bientôt remis au goût du jour

Quel est l'avenir du viager dans le monde de l'immobilier ? « Il a toute sa place dans le milieu », répond sans l'ombre d'une hésitation Nicolas Legasse, directeur du réseau Legasse Viager. Mais sous certaines conditions. Pour résumer : le viager doit s'adapter à la société. Et bien entendu aux évolutions sociétales, morales et économiques du xxIème siècle. Introduit il y a 200 ans dans le Code civil, revu et corrigé en 1968 et 1983, le viager est un dispositif qui permet au vendeur de céder un bien immobilier à un acheteur, moyennant le paiement d'une rente mensuelle pendant le reste de ses jours.

En 2016, le marché du viager peine toujours à décoller pour de bon. La faute tout d'abord à un message que les professionnels de ce marché ont parfois du mal à faire passer au niveau des mentalités. « Le viager est méconnu du grand public. Avant, quand on parlait de viager, on pensait tout de suite à la mort et à l'approche morale de cette pratique » note Nicolas Legasse, bientôt trente ans de métier dans la société, présidée et créée par son père Bruno en 1963. « Je pense que le viager a surtout une valeur sociale. C'est un pont entre les générations car les jeunes aident les plus vieux à avoir une meilleure retraite, à profiter différemment du reste de leur vie. Pour les vendeurs, le viager offre l'assurance d'avoir un toit jusqu'à la fin de leur vie. Il y a aussi une hypothèque de premier rang pour le vendeur avec une clause résolutoire et le privilège vendeur. Ce sont des sécurités supplémentaires ».

Près de 6 000 ventes en viager ont lieu chaque année en France, ce qui correspond seulement à 1% des transactions immobilières. Le déséquilibre entre l'offre et la demande explique ce faible pourcentage. « Le viager doit être bien calculé », insiste Nicolas Legasse. « Le taux d'échec reste important. L'endroit où se trouve le bien est primordial. Par exemple, la plupart des ventes se réalise en région parisienne et en région PACA ». D'autres facteurs, comme la baisse des prix de l'immobilier et les taux d'intérêt faibles des crédits ne favorisent pas le viager. « L'intérêt du viager est de se passer du banquier pour acheter quand les taux sont trop élevés... »

L'évolution de la société offre toutefois un contexte à venir favorable à cette pratique. « Avant, le vendeur en viager était âgé de 63 ans ; à présent, il en a 72. Une personne de 60 ans qui souhaite vendre en viager n'y arrivera pas. De plus, les retraites ne font que baisser tandis que le coût de la vie augmente. Aujourd'hui, les retraités veulent rester chez eux. L'espérance de vie augmente sans cesse grâce aux progrès de la médecine », explique Nicolas Legasse. « Cela peut alors devenir un complément de revenu face à une retraite revue à la baisse ». Dernièrement, une étude de la banque HSBC rappelait que trois actifs sur cinq (60%) n'ont pas confiance à maintenir un niveau de vie confortable à la retraite. Le viager serait l'un des antidotes parfaits contre la précarité des séniors. A condition que les acheteurs y trouvent également leur compte. « Il faut savoir que 25% des viagers sont revendus du vivant du créancier », souligne le professionnel qui balaie aussi une idée reçue. « 80% des acheteurs n'occuperont pas le logement. Le viager, c'est surtout un placement ».

Entre les expatriés, nostalgiques du pays et désireux de placer leur argent en France, les chefs d'entreprise, soucieux de préparer leur retraite, les jeunes et les fonds d'investissement, les candidats au viager peuvent être nombreux dans les années à venir. « L'immobilier sur lequel l'acheteur investit peut prendre de la valeur. C'est un investissement parfait, par exemple, pour un jeune car il faut au minimum une génération de différence entre l'acheteur et le vendeur. Aujourd'hui, notre société vit une période incertaine au niveau économique. Et l'immobilier reste toujours une valeur refuge quand les temps sont durs ». Néanmoins, si les freins moraux semblent définitivement levés pour convaincre les acquéreurs, l'absence d'incitations fiscales sur le viager calme encore certains acheteurs. « C'est vrai que notre profession attend du gouvernement la création d'un avantage fiscale pour encourager le secteur ».