Immobilier en centre-val de loire, un marché tout en nuances

2016, un cru prometteur ?

Si en 2015, l’activité immobilière en région Centre-Val de Loire est repartie à la hausse, il semble que le début de l’année 2016 corresponde encore mieux aux attentes des professionnels du secteur. « Le volume de transactions a tendance à augmenter un peu partout, se réjouit Patrice Petit, le président de la FNAIM de la région Centre. Les primo-accédants sont plus nombreux, même s’ils n’ont pas d’apport. Il faut souligner que certains dispositifs, comme le nouveau PTZ, favorisent leur démarche, y compris dans l’ancien.» Sur un territoire où le parc des logements est au trois-quarts composé de maisons individuelles (73% par rapport à une moyenne nationale de 56% selon une étude du Crédit foncier), la majorité des demandes autour des agglomérations et en zone rurale concerne ce type de biens. En centre-ville, où les maisons sont plus difficiles à trouver et surtout beaucoup plus chères, les petites surfaces ont la côte, notamment auprès des primos-accédants qui disposent d’un plus faible budget. C’est par exemple le cas à Tours, principale ville de la région, où la plupart des demandes concernent une recherche d’appartement pour un budget inférieur à 200 000€. « Le budget moyen des acheteurs a baissé, constate Thierry Hocquet, le directeur de l’agence Laforêt Immobilier dans le centre-ville de Tours. Les biens à plus de 300 000€ existent mais peinent à trouver acquéreur.»

Si les prix sont restés relativement stables (avec un prix régional moyen du mètre carré de 1862€ dans l’ancien), beaucoup de professionnels déplorent le manque de réalisme de certains vendeurs. « On constate parfois une surévaluation des biens de 15 à 20%, indique Patrice Petit. Ça ne colle absolument pas au budget des ménages.» Les propriétaires de logements situés dans les immeubles vieillissants des années 1970 notamment, sont souvent obligés de revoir à la baisse les prix qu’ils s’étaient initialement fixés. « Les clients sont demandeurs de plus de qualité et de plus en plus attentifs au coût d’utilisation de leur logement, explique Thierry Hocquet. Le neuf proposant des prestations bien supérieures, les propriétaires comprennent désormais que s’ils veulent voir leur bien partir et ne pas se retrouver confrontés à de trop longs délais de vente, ils doivent se calquer à la réalité du marché, surtout si ce bien a été surévalué ou s’il présente un défaut.»

Les quartiers du vieux Tours sont toujours prisés avec, en tête : les Prébendes - où un T2 de 55 m² se négociera à 145 000€- mais aussi les Halles, Cathédrale, Bretonneau, Blanqui et Velpeau - où un T4 de 84 m² se vendra 151 000€. A noter, que Tours Nord, désormais bien desservi grâce à la mise en service du Tramway, concentre de plus en plus de demandes. Certaines communes au passé ouvrier, comme La Riche ou Saint-Pierre-des-Corps, connaissent un regain de dynamisme.« Elles ont l’avantage d’être à la fois proches de Tours et des grands axes ou de bénéficier de la gare TGV, comme c’est le cas pour Saint-Pierre, confirme Patrice Petit. Qui plus est, les prix y sont encore bas et permettent d’acheter dans des conditions vraiment intéressantes. » La preuve, on pourra dénicher à Saint-Pierre une maison familiale à rénover à moins de 1700€/m².

Le marché locatif démarre quant à lui l’année 2016 en fanfare, à une période habituellement calme. « Les gens sont plus mobiles, constate Thierry Hocquet. Comme pour le marché des transactions, ils sont en attente de biens plus qualitatifs... alors même que les propriétaires ne sont pas forcément en mesure de réaliser des travaux et qu’en parallèle, il est possible de trouver des logements neufs avec de biens meilleures prestations. » En conséquence, les propriétaires de biens anciens doivent souvent baisser leurs loyers. Là encore les petites surfaces tirent leur épingle du jeu et les logements intermédiaires de deux à trois pièces cristallisent la majorité des demandes.

Des logements parfois surévalués

A Orléans également, sans que l’heure soit totalement à l’euphorie, les professionnels constatent un mieux. « Depuis fin 2014, les transactions augmentent et les primos-accédants comme les investisseurs reviennent ,apprécie Grégory Michaut, responsable des transactions à l’agence Les Clefs d’Orléans. Le marché est encore fragile mais la reprise se fait bien sentir. » Comme dans la capitale tourangelle, les petites surfaces remportent les suffrages dans le centre-ville avec des prix allant de 2000 à 2200€/m².« Malheureusement, certains biens restent encore trop longtemps sur le marché, regrette le professionnel. Leurs prix sont encore trop élevés et les vendeurs, qui surestiment leur logement, ne sont pas en phase avec la réalité. Ça peut aussi être profitable aux acquéreurs qui oseront négocier. Si le bien est en vente depuis un moment, il sera en effet possible de négocier le prix à la baisse.» Bien entendu, les quartiers de la gare – notamment pour les actifs travaillant à Paris - Saint-Marceau et Saint-Euverte restent des valeurs sûres. A Dunois, quartier très prisé des familles bourgeoises de l’Orléanais, les acheteurs les plus aisés pourront acquérir une maison ou un bel appartement dans un immeuble de caractère avec un budget de300 000 à 400 000€. Au-delà de ces budgets, les biens peinent à trouver preneur. A quelques encablures du centre, les communes limitrophes de Fleury-les-Aubrais et de Saint-Jean-de-Braye montent, leurs prix encore accessibles (entre 1250m² et 1600€/m² selon la nature du bien) et leur situation plaisent en effet particulièrement aux familles

Des disparités à Blois

A Blois, il flotte comme un air d’incertitude. L’année 2015 s’est révélée vraiment morose –en enregistrant une baisse importante des ventes (-18%) par rapport à 2014 – même si un léger rebond a eu lieu au dernier trimestre. Constat : les prix de vente se maintiennent, voire augmentent très légèrement... alors même que les biens ne s’écoulent pas et restent plus longtemps sur le marché. Selon les données établies par Century 21 pour 2015 (marché de l’ancien), dans le centre-ville et sur l’agglomération, le prix moyen au mètre carré est de 1383€ (+ 0,5% sur douze mois) et le prix moyen d’une acquisition est de 112 527€. L’hyper-centre historique et le quartier des Ecoles restent très appréciés, ainsi que le quartier excentré Blois-Vienne au Sud de la Loire – pour son esprit "ville dans la ville "et ses espaces verts – où les prix des maison sa voisinent les 1300 à 1600€/m². Dans le quartier Albert 1er, on peut encore trouver des biens d’exception avec vue sur la Loire à 2000€/m² mais ceux-ci peuvent mettre un peu plus de temps à se vendre, faute de clientèle pour ce type de budget. Alors, quid de 2016 ?