Primo-accédants : un retour à confirmer

C'était quasiment une espèce en voie de disparition... Les primo-accédants, qui représentaient 55% des acheteurs en 2010, n'assuraient plus que 35% des transactions en 2014. Une baisse de 20 points en l'espace de 5 ans, mise en évidence par une étude de l'Ifop pour le courtier Cafpi en juin 2015. L'étude montrait aussi que c'étaient les foyers les plus modestes qui renonçaient le plus à accéder à la propriété. « La montée des prix de l'immobilier, la suppression du PTZ dès 2012 et l'insolvabilité croissante les avaient dissuadés de tout projet immobilier », analyse Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi. « Une situation d'autant plus inquiétante que les jeunes sont le moteur du marché immobilier ». Quelques mois plus tard, renversement de tendance. Dans son baromètre du mois de mars, le courtier en immobilier note un retour des primo-accédants dans le total des contrats négociés sur l'ensemble du territoire. «Ils viennent de repasser la barre des 40% de notre clientèle. Si tout va bien, la barre des 45% sera franchie sous peu et leur proportion pourrait revenir à 50% à la fin de l'année. Ce serait alors un très bon signe ».

C'est d'abord l'effet de la baisse des taux d'intérêt. « Les crédits immobiliers à 20 ans se négocient désormais au taux fixe moyen de 2,04% et cela dope le pouvoir d'achat : pour une mensualité de 1 000 euros, on peut emprunter près de 22% de plus qu'en janvier 2012, quand le taux moyen était de 4,05%. Et sur la durée, le prêt coutera 35.606€ de moins ! », calcule Philippe Taboret. Dans le même temps, les prix ont connu une baisse importante, avant de se stabiliser pratiquement partout. C'est le cas dans le Centre, selon le président la FNAIM régionale, Jacky Chapelot. « Dans une ville moyenne comme Bourges, le prix de vente moyen est de 200.000€. L'apport personnel de 10 % est régulièrement atteint. Du coup, on a l'impression que les classes moyennes reviennent ». Il manquait un coup de pouce, à effet multiplicateur : c'est exactement le rôle que joue le prêt à taux zéro. De l'argent gratuit à rembourser plus tard, un moyen d'emprunter plus pour acheter mieux En plus d'aider à financer la construction d'une maison ou l'acquisition d'un logement neuf, il permet depuis le 1er janvier, d'investir dans l'ancien sur tout le territoire (sous réserve de travaux de rénovation). « Dans une région comme le Centre, où les prix ne sont pas très élevés, il est clair que le PTZ élargi dans l'ancien agit comme un booster, d'autant que le prix des travaux n'est pas très élevé », analyse Jacky Chapelot.

Le PTZ s'adresse aux personnes qui achètent leur résidence principale ou un logement qui le deviendra un an après la fin des travaux ou au moment du passage à la retraite. Dans ce dernier cas, les futurs retraités, qui empruntent aujourd'hui à taux zéro, disposent d'un délai de six ans pour s'installer dans leur logement. Ajoutez à cela la possibilité de louer ce même logement pendant cette période, le PTZ a de quoi séduire une large couche de population. Dernier argument, et pas des moindres, la loi considère comme potentiel primo-accédant, tout investisseur n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. S'il a été locataire au cours des 24 derniers mois, un ancien propriétaire se retrouve considéré comme primo-accédant. Il en va de même du propriétaire d'une résidence secondaire ou de tout autre investissement locatif, sous réserve de satisfaire aux conditions de ressources. « A ces éléments concrets, il convient d'ajouter un changement d'attitude des jeunes acheteurs », estime Philippe Taboret. « Ils ont vu dans ces nouvelles aides de l'Etat et ces mouvements du marché, un message plus positif de l'avenir. L'envie de s'installer est revenue d'autant que de nouveaux indicateurs plus optimistes, tels que le retour de la croissance, si faible soit-il, ont fait leur apparition ». Jacky Chapelot affiche, lui, une certaine prudence. Dans les villes moyennes, les ventes se débloquent dans l'ancien. L'obligation d'acheter un bien en y réalisant des travaux correspondant à 25% du coût total de l'opération (hors frais de notaire et de transaction) fait réfléchir, mais l'occasion est trop belle pour la laisser passer. « Les transactions augmentent régulièrement depuis la fin de l'année dernière, mais nous n'avons encore que peu de remontées chiffrées. Pour moi, c'est aussi un retour à la confiance, mais cela reste à confirmer ». Dans les grandes villes, au contraire, c'est le neuf qui est plébiscité par les bénéficiaires des PTZ. Restent Paris, Lyon ou encore Bordeaux, une des rares villes où les prix ont continué d'augmenter, où il est devenu difficile de trouver un logement à un tarif accessible, dans l'ancien comme dans le neuf. L'objectif du gouvernement est de distribuer 120.000 prêts à taux zéro en 2016, contre 60 à 70.000 en 2015.