TUNISIE : Un nouvel eldorado immobilier

Ailleurs Octobre 2008

MOTS CLES : Pays émergent | Opérateurs publics
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Le secteur immobilier en Tunisie se porte comme un charme. Le logement s'est toujours inscrit comme une priorité dans la stratégie de développement du pays. Pour cause, 77% des Tunisiens sont propriétaires de leur logement. Quant au prix, l'envolée est certaine. Sa cause : rareté des terrains, renchérissement du coût, émergence et développement des résidences de standing...

Quatre Tunisiens sur cinq possèdent leur propre logement. Depuis 40 ans, des programmes menés dans le cadre de plans de développement ont lutté contre le logement insalubre. Résultat : le nombre de logements vétustes a reculé en Tunisie. La part du logement rudimentaire a chuté de 44% en 1966 à 0,8% en 2004. Les Tunisiens ont voulu devenir propriétaire pour plusieurs raisons. D'abord, leurs revenus ont considérablement augmenté, leur permettant d'investir dans l'immobilier, considéré comme valeur refuge. La démographie et l'urbanisation sont également liées à cette vague d'achat de résidences principales. « Les Tunisiens préfèrent acheter que louer, explique Lassad Soltani, du site Internet www.achatunisie.com. Les crédits, qui viennent à peine de se développer, aident énormément à l'achat. Pourtant, ce ne sont pas les taux qui donnent envie d'acheter puisqu'ils sont très élevés, de 7 à 19% ».

Le crédit pour les particuliers

L'immobilier est un créneau attrayant pour les institutions financières comme le prouve l'évolution des crédits immobiliers octroyés par les banques tunisiennes ces dernières années. Les crédits immobiliers distribués par les banques continuent de grimper. Durant la période 2002-2005, 1 900 millions de dinars d'investissements ont été consacrés au logement, dont 655 millions consentis par la Banque de l'Habitat et 940 millions de dinars par les autres banques commerciales. « Les crédits octroyés ont servi principalement à financer l'acquisition des logements neufs et l'aménagement ou l'extension d'anciens logements », indique le rapport de la Banque de l'Habitat. Les produits d'appel sont de plus en plus nombreux au grand bonheur des clients potentiels. Une seule condition, être bancarisé. Les stratégies commerciales des banques misent de plus en plus, dans le cadre de leur diversification commerciale, sur les opportunités qu'offre le secteur immobilier. La multiplication des filiales bancaires spécialisées, dont l'activité ne cesse de croître d'année en année, en est une preuve. Sopivel, Essoukna, Simpar, Médina, Les oeillets,... en sont des exemples vivants. Leur rôle dans le secteur est désormais de plus en plus confirmé. Les autres institutions ne sont pas en reste. Pour preuve, le marché pullule de produits de financement immobiliers régulièrement lancés sur le marché. La Banque de l'Habitat a joué un rôle déterminant tout au long de ces dernières années. Elle a poursuivi sa politique d'octroi de crédits dans le cadre de formules d'épargne logement, de crédits directs et de crédits de préfinancement des projets d'habitation.

Une nouvelle conception de l'habitat

Les logements rudimentaires et traditionnels étaient les seuls types de logements disponibles en 1966. Aujourd'hui, ils ont beaucoup régressé face aux logements modernes. Par type d'habitat, les résultats du recensement 2004 montrent encore une prédominance des maisons traditionnelles avec 52,1%. Elles sont suivies des villas et étages de villas avec 37,6%. Arrivent loin derrière les appartements avec 7,5%. En bas du tableau, figurent les studios avec 2%, les logements rudimentaires avec 0,8 %. Les promoteurs ont donc dû s'adapter aux traduit par une nouvelle vision de l'habitat, alliant prestation et fonctionnalité. Avec en prime, une importance grandissante des «Pièces à vivre» et un seul mot d'ordre, le confort et le bien-être chez soi. Les clients, de plus en plus exigeants, ont obligé les promoteurs et les agents immobiliers à sortir le grand jeu : services à valeur ajoutée, stratégies promotionnelles, développement des techniques de ventes...

Attention cependant, prévient Lassad Soltani. «La plupart des agences ne travaillent pas comme des professionnels: elles ne répondent pas aux mails, ne donnent pas d'explications au sujet des frais d'agences, ou seulement au moment de la signature, elles ne sont pratiquement jamais aux rendez-vous. La mentalité tunisienne est très différente. Une grande majorité des propriétaires tunisiens ne veulent pas travailler avec des agences car ils pensent que se sont des voleurs. Pourtant, pour ouvrir une agence en Tunisie, il faut avoir la somme de 1 200 € bloquée par l'Etat et avoir un diplôme en droit ou en immobilier ». « Attention aux arnaques, elles sont nombreuses, notamment à cause de nombreux «samsars », (intermédiaires non professionnels). Les biens peuvent en effet ne pas être en règles (problème de succession, de régularité du titre foncier, ou usurpation d'identité...) », renchérit Laëtitia Mahfoud, directrice commerciale de Ma Villa Immobilière, basée à Nabeul. Cette méfiance envers les agences immobilières a profité à d'autres acteurs, souvent publics.

Acheter un bien :
Comment ça se passe ?

L'acquisition immobilière en Tunisie se fait en plusieurs étapes : signature de la promesse de vente, signature de l'acte final de vente et délivrance du titre de propriété. En outre, l'achat immobilier en Tunisie nécessite l'intervention d'un avocat. Toutes ces étapes feront parties du contrat passé avec un avocat qui gérera le dossier dans sa totalité. Concernant la promesse de vente : l'acheteur a obligation de conclure une promesse de vente, un compromis qui fait mention : du bien immobilier, son prix, l'avance de prix et tous les renseignements d'identité du vendeur et de l'acheteur. Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat ou un notaire. Ce document fait foi du paiement de l'acompte. Le vendeur s'engage dans la promesse de vente à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l'acheteur étranger tant que l'autorisation n'est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l'acompte versé. Cette indemnité doit être fixée lors de la rédaction de la promesse de vente, elle est généralement de 10% de la somme versée. Aucune législation n'existe à propos de l'avance à verser lors de la promesse de vente, ce montant est à débattre, et oscille généralement entre 10 et 30%.

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Gros plan sur les prix

Les prix dans le neuf varient de 330 € le m² dans une ville populaire, par exemple Manouba située à 10 kilomètres de Tunis, à 1800 € le m² dans une ville comme La Marsa-Carthage, située à 12 km de Tunis au bord de mer et très prisée par les étrangers. Dans la région sud, moins développée, les prix sont diminués de 5%. Dans l'ancien, les prix sont 15% plus bas. Les terrains varient de 45 € le m² à Raoued, 20 km de Tunis à 700 € le m² à Sidi Bou Said, ville touristique à 13 km de Tunis. Une certitude, en Tunisie, plus l'accédant à la propriété s'éloigne des côtes et plus les prix baissent et deviennent intéressants. « A côté des quatre grandes zones, le grand Tunis, Hammamet, Nabeul et Sousse, les villes de Bizerte, Kelibia, Korba, Maamoura, Monastir, Tabarka, Mahdia offrent beaucoup d'atouts : mer méditerranée, climat, qualité des sites naturels, prix bas et vie peu cher», explique Laëtitia Mahfoud, directrice commerciale de Ma Villa Immobilière.

Des acteurs de taille

De nombreux opérateurs publics se sont lancés dans le développement de l'offre immobilière. Par exemple, l'A.F.H (Agence foncière d'habitation) a commercialisé de nombreux lots d'habitat collectif, semi-collectif et mixte dans plusieurs zones, dans le Grand Tunis notamment à Ain Zaghouan (Banlieue nord de Tunis), au Centre Urbain Nord (Gouvernorat de Tunis), dans les gouvernorats de l'Ariana, de Ben Arous, de Nabeul, de Sousse, de Kairouan, de Sfax. Autre acteur de poids, la SNIT (Société Nationale Immobilière de Tunisie) qui loge, aujourd'hui, un ménage sur huit en Tunisie. Produisant en permanence des logis, la société a réalisé, depuis sa création en 1957, quelque 250 000 logements dont l'essentiel est destiné aux familles à revenus modestes. Ceci ne l'a pas empêché de construire des logements pour les autres catégories à revenus moyens et élevés.

La construction en bonne santé

Selon les statistiques du dernier recensement de la population, effectué par l'Institut National de Statistiques en 2004 (www.tunisie- statistiques.tn), le nombre de logements s'établissait à 2 500 830 contre seulement 1 865 522 en 1994. En 10 ans, le pays a donc construit 635 308 logements, soit une moyenne de 63 531 logements par an (ou +2.97%). Toujours selon cette enquête, les logements constitués de 3 pièces arrivent en pôle position, soit une part de 36.9%. Ils sont suivis de ceux constitués de 2 pièces (26.6%] puis de ceux constitués de 4 pièces (21.1%). En comparaison avec les résultats du précédent recensement, mené en 1994, il s'avère que la proportion des logements constitués d'une ou de deux pièces a régressé tandis que celle des logements constitués de 3 et de 4 pièces s'est améliorée. La promotion immobilière est une activité qui se développe à un rythme certain. Chiffres à l'appui, le nombre des promoteurs a grimpé de 827 en 2001 à plus de 1 290 fin 2006, dont seulement 200 à 300 restent actifs.

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La tunisie vue par bilel mahfoudh, de « ma villa immobilière »

« Si la Tunisie s'est rapprochée au fil des ans des modèles économiques occidentaux, elle n'a rien perdu de son identité et de ses spécificités, mêlant progrès sociaux et libéralisme économique. Bien qu'étant le plus petit pays du Maghreb, la Tunisie est un pays ouvert sur l'extérieur, notamment grâce à sa situation géographique, à la pointe de l'Afrique sur la Mer Méditerranée, ce qui lui confère une place de choix pour le commerce international. La Tunisie connaît une période de croissance continue et supérieure à 5% par an depuis plus de 30 ans, elle est de fait considérée comme un pays émergent. Pour la première fois, les investissements directs étrangers en Tunisie ont dépassé, en 2000, le Md$ a annoncé Fethi Merdassi, ministre tunisien de la Coopération internationale et de l'Investissement extérieur. Le ministre a souligné que le volume total des investissements étrangers est passé de 488 millions de dinars en 1999 à 1100 millions de dinars en 2000. Ce qui représente une progression de 125% ».

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Information de l'immobilier Expression #5

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