Copenhague, la petite capitale qui monte

Victime de la crise de 2008 et souvent dévalorisé, le marché danois a remonté la pente ces dernières années. Aujourd'hui, les opportunités se multiplient et attirent de plus en plus en plus d'investisseurs. Le dernier rapport publié par l'Urban Land Institute, « Emerging Trends in Real Estate® Europe 2016 », qui prévoit les tendances d'investissement pour l'année à venir en Europe, place ainsi Copenhague en 5ème position tout juste derrière Madrid. « Avec une augmentation des prix de 11 % sur l'année 2015, le marché de Copenhague est très actif depuis la reprise post-crise », explique Morgan Bonin, Directeur associé d'Europe Properties Investment.

Alors qu'en France, vous devez compter 9 années de salaire brut pour espérer devenir propriétaire, ce chiffre est tout simplement divisé par 3 au Danemark. Un argument qui ne laisse pas indifférent. De plus, les taxes sur les transactions immobilières sont parmi les plus faibles d'Europe et les taux d'emprunts proposés - 1% sur 30 ans - défient toute concurrence. La plupart des experts s'accordent désormais à dire que la popularité de la capitale danoise, poussée par une population galopante, devrait poursuivre sa progression au cours des prochains mois. En 2011, un bien se vendait en 130 jours. En 2015, ce chiffre est passé à 65. Au cours des 4 dernières années, les prix ont augmenté de près de 37% sans pour autant atténuer l'engouement pour la ville. L'envolée des prix dans le centre-ville encourage désormais de nombreux foyers à explorer de nouveaux quartiers ce qui a pour conséquence de doper le marché. « Dans le centre, les prix peuvent grimper jusqu'à 4000€ par m2 dans des immeubles récents et haut de gamme. En sortant légèrement du centre, on peut trouver des biens plus abordables, mais qui se loueront également moins cher. Les rendements pour les locations peuvent être intéressants et des rentes aux alentours de 10% sont envisageables », poursuit Morgan Bonin.

Néanmoins, la route vers l'acquisition peut être sinueuse. Protecteur, le Danemark n'est pas véritablement accueillant avec les acheteurs étrangers. « Les difficultés sont nombreuses pour les investisseurs étrangers souhaitant investir le marché immobilier de Copenhague », admet Hans Lillienhoff, directeur de l'agence Lillienhoff spécialisée dans l'immobilier de luxe. Les non-ressortissants de l'Union européenne doivent montrer patte blanche et prouver qu'ils ont résidé au moins 5 ans dans le pays avant de prétendre acheter un bien. Il est possible de demander une autorisation exceptionnelle au Ministère de la Justice mais celle-ci est rarement délivrée. Les règles sont moins rigoureuses pour les Européens mais ces derniers doivent cependant justifier qu'ils vivent et travaillent au Danemark.

Pour pallier ces difficultés, certains montages sont envisageables. Un acheteur pourra ainsi conclure un accord de copropriété et posséder plusieurs parts du bien. Quelques étrangers non-résident peuvent également décider de créer une AP (Anpartsselskab), une société anonyme à responsabilité limitée et acheter au nom de la société. Cependant, emprunter cette voie implique de longues démarches administratives

Dans tous les cas, la présence d'un avocat pour superviser la transaction est fortement conseillée afin de protéger les droits de l'acheteur.

Quant aux années à venir, Cecilie Rust, avocate au département immobilier du cabinet Beech-Bruun, se veut encourageante. « La plus grande majorité des agents immobiliers estiment que les prix vont continuer de grimper en 2016 et bien qu'il y ait un débat dans la presse, aucun signe de surchauffe n'est à présager dans l'immobilier résidentiel et commercial. »