SUR QUELS CRITÈRES SONT VALORISÉS LES PRIX DES LOGEMENTS ?

Chargée d'études immobilières pour le ministère de l'Ecologie, Mathilde Poulhès a réalisé un travail de recherche s'inscrivant dans un large projet. L'objectif : estimer les propensions marginales à payer des acheteurs parisiens pour les différents attributs de leur logement. Ses recherches et estimations indiquent très clairement que l'environnement d'un logement a autant d'influence sur sa valorisation que ses qualités intrinsèques. La surface (2 à 3%) et l'étage (7,5%) où se situe le bien immobilier restent des facteurs essentiels. L'étude révèle également que l'accès à l'emploi et aux meilleurs collèges sont déterminants dans l'estimation des prix du logement à Paris. Ainsi, les acheteurs sont prêts à payer 2,2% de la valeur de leur bien immobilier pour augmenter le nombre d'emplois accessibles en moins de 30 minutes ; concernant l'éducation et le rattachement aux collèges les plus cotés, ils sont disposés à payer 1% de plus pour leur logement afin d'augmenter d'un écart-type le taux de réussite au brevet du collège de secteur. En revanche, ils ne peuvent payer que 0,01% de la valeur de leur bien pour que le nombre d'infractions dans leur voisinage diminue d'un écart-type. Enfin, les estimations de l'étude montrent le peu d'influence que peut avoir l'accès au transport. Mathilde Poulhès a une explication : « A Paris, 90% des logements se situent à moins de 500 mètres d'une station de métro ». Le bruit et la nuisance sonore n'ont également aucun impact sur la valorisation des biens.

Contrairement aux idées reçues, s'éloigner du centre-ville n'amène pas systématiquement une baisse du prix du logement. La situation est nettement plus complexe, comme le révèle Marie-Pierre de Bellefon, méthodologiste en analyse spatiale à l'Insee, dans l'étude « Géographie urbaine et prix des logements : l'influence de la distance au centre ». La statisticienne prend l'exemple de Paris et se base sur deux zones de la capitale où les prix sont les plus élevés : les quartiers des Invalides et de Saint-Germain-des-Prés. Les prix diminuent en s'éloignant des pics. Néanmoins, leur décroissance n'évolue pas au même rythme. En direction de l'ouest de Paris, ils diminuent de 47 euros /m² tous les 100 mètres ; vers l'est, ils reculent plus nettement de 76 euros/m². « La décroissance des prix avec la distance au centre historique n'est ni monotone ni symétrique », analyse Marie-Pierre de Bellefon. La méthodologiste précise également que les pics de prix ne se trouvent pas toujours dans le centre des villes. Elle prend ainsi l'exemple de la ville de Clermont-Ferrand où les logements les plus chers se situent surtout en périphérie. Le coeur de cette ville comporte une gare SNCF dévalorisée et le siège de l'usine historique Michelin. « Les cadres travaillant au siège de Michelin préfèrent habiter un peu plus au sud avec de nombreux espaces verts, un cadre de vie agréable et sûr, et assez proche des centres d'emploi », observe-t-elle.

L'étude menée par Marie-Pierre de Bellefon soulève enfin l'influence sensible sur les prix de l'immobilier des programmes de rénovation urbaine. Son analyse s'appuie sur la ville de Bordeaux dont le paysage de la rive droite a beaucoup été dynamisé entre 2000 et 2010. Les tours ont ainsi été remplacées par des logements destinés aux classes moyennes, et les entrepôts ont, eux, disparu au profit d'une promenade piétonne. Des zones franches urbaines ont vu le jour, ce qui représente l'installation de 3000 entreprises pour 10 000 emplois. Le tramway, reliant rive droite et gauche, a également été créé. Cela n'a pas été sans conséquence sur le marché de l'immobilier bordelais. Si le maximum des prix reste localisé dans le centre ancien, la zone de prix élevés s'est décalée sur la rive droite car certaines familles investissent désormais dans les quartiers rénovés et « certains quartiers très valorisés en 2000 le sont comparativement moins en 2010 », comme ceux du sud-ouest de la ville ou l'ancien « Neuilly de Bordeaux », à présent excentré du tramway.