L'AUTEUR DU DIAGNOSTIC TECHNIQUE IMMOBILIER EST RESPONSABLE ENVERS L'ACQUÉREUR

Conformément au Code de la construction et de l'habitation (article L271-4), le vendeur d'un bien immobilier doit annexer à l'acte de vente un dossier de diagnostic technique (« DDT ») comprenant notamment l'état sanitaire du bien immobilier. Ces constats sont confiés, contractuellement, par le vendeur à un diagnostiqueur.

Dans l'hypothèse où le DDT serait incomplet ou erroné, une faute du diagnostiqueur est caractérisée et constitutive d'un manquement au contrat conclu avec le vendeur. Or, le préjudice découlant de cette faute sera subi, non par le vendeur, mais par l'acquéreur, tiers au contrat conclu entre le diagnostiqueur et le vendeur. Il en résulte que l'acquéreur peut rechercher directement la responsabilité du diagnostiqueur qui a réalisé le DDT erroné sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle. Pour engager la responsabilité civile du diagnostiqueur, l'acquéreur doit prouver l'existence de trois éléments : une faute, un préjudice (direct, personnel et certain) et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi. La difficulté réside essentiellement dans la détermination du préjudice et du lien de causalité entre l'erreur commise par le diagnostiqueur et le coût des travaux réalisés par l'acquéreur pour remédier au mauvais état sanitaire de l'immeuble, lequel n'est pas imputable au technicien.

Considérant que le DDT est établi afin que l'acquéreur puisse contracter en toute connaissance de l'état du bien, certaines juridictions retenaient que le préjudice subi par l'acquéreur été constitué par une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à un prix moindre. D'autres retenaient que le coût des travaux que l'acquéreur a été contraint de réaliser constituait le seul préjudice matériel certain indemnisable. Majoritairement, la jurisprudence retenait la notion de perte de chance pour caractériser le préjudice subi par l'acquéreur et considérait que la faute du diagnostiqueur entraînait des travaux qui n'auraient pas été supportés par l'acquéreur si le DDT avait été fiable. En pratique, si l'acquéreur avait eu connaissance de l'état réel de l'immeuble, il aurait peut-être renoncé à l'acquisition ou aurait proposé un prix moindre à proportion des travaux à réaliser.

Par deux arrêts du 8 juillet et du 15 octobre 2015 (n°13-26.686 ; n°14-18.077), la Cour de cassation a écarté la notion de perte de chance en jugeant que la faute du diagnostiqueur a exposé l'acquéreur à un risque qui s'est réalisé justifiant l'indemnisation de l'ensemble des conséquences dommageables qui en découlent. La Cour admet donc l'existence d'une présomption de causalité entre l'erreur du diagnostiqueur et le préjudice subi par l'acquéreur. Concrètement, le préjudice matériel et de jouissance causé par un diagnostic erroné a un caractère certain, distinct d'une perte de chance d'obtenir une réduction de prix. Cette qualification est fondamentale car la perte de chance n'entraîne qu'une indemnisation partielle, la victime du dommage ne pouvant faire état que d'un préjudice éventuel et non certain. En ne qualifiant plus le préjudice de l'acquéreur de perte de chance mais d'un risque auquel le diagnostiqueur l'a exposé fautivement, la Cour de cassation ouvre la voie à une réparation plus complète du préjudice de l'acquéreur. Cette modification jurisprudentielle témoigne à la fois de l'importance du diagnostic immobilier et de ses conséquences sur les parties au contrat de vente immobilière.