BUDAPEST, UNE CAPITALE À FORT POTENTIEL

Budapest est attractive à bien des égards : patrimoine culturel exceptionnel, bains thermaux typiques, domaines viticoles réputés, infrastructures et quartiers réhabilités, nouvelle ligne de métro, faible taux d'insécurité, universités de médecine, architecture et économie renommées, coût de la vie peu élevé, multinationales internationales. En pleine mutation, la Hongrie et sa capitale plaisent de plus en plus. « On dit souvent que Budapest est un petit Paris, déclare Sébastien Walter, le fondateur de l'agence immobilière franco-hongroise Walter Real Estate. Il y a peu de différences culturelles avec la France, cela surprend d'ailleurs souvent les nouveaux venus. Au niveau professionnel, c'est un peu la Silicon Valley européenne. La ville compte pas mal de startups prometteuses. Beaucoup de jeunes indépendants ou de personnes en télétravail viennent s'y installer. Après avoir fait le calcul, ils s'aperçoivent qu'ils ont de multiples avantages à vivre ici. Budapest dispose d'un excellent rapport qualité prix et vie. »

Autre argument, et non des moindres : des biens de belles superficies - qui, dans la capitale française passeraient pour des biens haut de gamme - idéalement placés et à des prix très accessibles. « Démarrer avec un budget de 100 000€, c'est l'idéal, affirme Sébastien Walter. On disposera d'espace, d'une situation géographique parfaite et d'une rentabilité intéressante. » Avec une moyenne de 1100€/m², la ville dispose des prix d'achat au m² parmi les plus bas d'Europe (plus de sept fois inférieur à la moyenne parisienne). Depuis quelques années, l'investissement locatif se développe à toute vitesse. Une nouveauté lorsqu'on sait que 90% des hongrois sont propriétaires de leur logement, en raison de la vente à bas prix des biens d'état au lendemain de la chute du rideau de fer. « Un changement structurel est en train de s'opérer, constate Sébastien Walter. Jusqu'ici, la culture de la location n'existait pas et les taux bancaires étaient tellement élevés que les Budapestois n'avaient aucun intérêt à investir dans la pierre si ça n'était pas loué ensuite. En 2015, tout à changé ! Les taux ont fortement baissé et les installations de nombreux étudiants, de familles d'expatriés, le développement d'Airbnb, etc. poussent les Hongrois à investir pour louer. Un énorme business est en train d'émerger. »

Une manne pour les investisseurs locaux. La majorité des étrangers l'a bien compris et ils sont de plus en plus nombreux à tourner leur regard vers la perle du Danube. Pour eux, le coeur de la ville bat à Pest, dans le centre, là où se concentrent toutes les activités culturelles. Les quartiers les plus dynamiques se situent du 1er au 3e arrondissement, du 5e au 9e, ainsi que dans les 11e, 12e et 13e (la ville en compte 23). Buda, de l'autre côté du Danube, attire une demande plus locale, entre familles aisées et cadres hongrois. La Hongrie bénéficie d'un autre atout : une fiscalité plus que favorable à l'investissement immobilier. Taxe foncière et taxe d'habitation y sont inexistantes. L'imposition sur les revenus immobiliers hongrois est seulement de 16%, même pour les résidents fiscaux français, sans double imposition sur le territoire français. L'imposition sur les plus-values est, quant à elle, de 16% la première année, puis dégressive sur cinq ans jusqu'à exonération totale.

Autre argument de poids : la Hongrie entrera en 2020 dans la zone euro, avec la promesse de plus-values importantes dans le secteur de l'immobilier. « En décembre 2015, l'assemblée nationale hongroise a voté la baisse de la TVA de 27% à 5,5%, indique Sébastien Walter. La construction va donc se relancer. Alors que jusqu'ici les banques étaient frileuses pour tout ce qui touchait à l'immobilier, elles commencent maintenant à s'y intéresser, prennent en compte que les locations se développent et que la demande est là. Nécessairement les prix augmenteront bientôt. Nous sommes sur un marché immobilier naissant. » Autant de facteurs à prendre en compte pour investir. dès aujourd'hui.