ALSACE-LORRAINE, UN MARCHÉ IMMOBILIER À DEUX VITESSES

En Alsace-Lorraine, le marché repart à la hausse, même si les prix régionaux observés sont inférieurs à la moyenne nationale (1872€/m² dans l'ancien contre 3211€/m² en France et 2476€/m² dans le neuf contre 3655€/m² au niveau national). En septembre dernier, le Salon de l'immobilier strasbourgeois semblait confirmer cette reprise : dans le neuf, la plupart des professionnels présents ont en effet enregistré nombre de contacts - avec un projet concret et des prises d'option ferme - en comparaison avec une année 2014 plutôt morose. Un retour des investisseurs dû, notamment, à la loi Pinel. L'embellie pourrait cependant être de courte durée : « Les taux d'intérêts pratiqués par les banques pourraient calmer cette tendance s'ils devaient encore augmenter, constate Yoann Povedano, de Century 21 Etoile à Strasbourg. Et récemment, les investisseurs ont constaté une augmentation importante des taxes foncières. »

Strasbourg, au centre de toutes les attentions

Selon une étude du Crédit Foncier parue en septembre, l'agglomération strasbourgeoise capte la majorité des mises en vente de la région et près de 60 % des réservations de logements neufs avec des prix qui continuent à progresser. Les acquéreurs sont en majorité constitués de primo-accédants ou d'investisseurs souhaitant réaliser un placement dans la pierre. Dans l'ancien, les prix redécollent pour les quartiers les plus demandés : Orangerie, Contades, République, Petite- France, Finkwiller et les quais de la Krutenau, où les logements situés dans les immeubles bourgeois ou à colombage se négocient parfois jusqu'à 4500€/m².Le secteur du Neudorf reste, quant à lui, très prisé des investisseurs soucieux de placer leur argent dans un quartier coté. Il y existe peu de logements sociaux, d'où une moyenne de prix assez élevée. Il faut en effet compter entre 2000 et 2500€/m² en moyenne, avec certaines exceptions à 3000€/m² dans l'ancien (logements disposant d'une terrasse, stationnement, rénovation récente, standing, très proche centre ville, etc.) Autre quartier en vue : la Meinau, au Sud-Ouest de la ville... avec de fortes disparités « On peut s'y'offrir une maison de 120-140 m² avec jardin, proche du centre ville, du tram et de l'autoroute pour un budget de 320 000 à 350 000€, explique Yoann Povedano. Et sur la partie Sud de ce quartier, trouver des appartements dont les prix de vente varieront jusqu'à 40%, selon leur emplacement et le type de construction ! » A l'exemple d'un spacieux F3-F4 d'environ 80m² avec stationnement dans une petite copropriété début Meinau, aux alentours de 215 000€. qui sera proposé à 130 000€ dans un immeuble des années 1970. « Les biens qui datent de ces années là sont des passoires énergétiques, déclare Gérard Durr, le président de la FNAIM du Bas-Rhin. Les travaux d'isolation, de mises aux normes ou de confort qu'il va falloir y entreprendre explique les baisses de 10 à 15% de leur prix de vente. »Au Sud-Est, le secteur du Neuhof souffre encore d'une ancienne réputation négative. A tort : de nombreux aménagements y ont en effet été réalisés et profitent au quartier : réfection des immeubles sociaux, démolition de grandes tours, apparition du tram, nouvelle piscine de la Kibitzenau, etc. Au milieu du Neuhof, le Stockfeld, un quartier à l'esprit de village entre verdure et quiétude, déclenche souvent un coup de coeur. On y trouve des logements variés et accessibles (entre 1500€ et 2200€ du m²) et des maisons de plus 120m² sous le seuil fatidique des 300 000€.Malgré des loyers à la baisse depuis deux ans, le marché locatif strasbourgeois peut paraître quant à lui serré, avec beaucoup de demandes et peu de biens sur le marché en rapport avec la capacité financière des demandeurs. « Nous constatons beaucoup d'erreur de la part des particuliers quant à la rédaction hasardeuse des différents documents et diagnostics, déplore Yoann Povedano. Les récentes modifications dans les baux de location, par exemple, restent encore méconnues des bailleurs. »

Provence, vers une embellie

« Nous avons connu une fin de l'année 2014 en dents de scie, se souvient Éric Damerio, président de la FNAIM des Bouches-du- Rhône. Sur la métropole Marseillaise, la baisse des prix avait été actée. Mais sur Aix-en- Provence, les vendeurs avaient du mal à l'accepter. S'y ajoutaient la situation économique et les annonces concernant la loi Alur engendrant un manque de confiance. » Dès le début 2015 en revanche, l'activité a retrouvé un dynamisme en dépit du rallongement des délais de réalisation, dû à l'entrée en vigueur de la loi Alur (pour laquelle un amendement est attendu prochainement). Pour la clientèle, essentiellement composée de secundo-accédants et d'investisseurs, les prix des logements en résidence principale se situent, selon les villes et les secteurs, sous la barre des 600 000 €, les biens dépassant 700 000 € peinant à trouver preneur (à l'exception des maisons de ville avec extérieur). Dans le cadre d'un investissement locatif, les acheteurs se tournent essentiellement vers des petites surfaces, dans une fourchette comprise entre 70 000 € et 120 000 €. « Même si l'activité semble être au rendez-vous, il faut rester prudent, constate Éric Damerio. L'annonce des remontés de taux de crédits peut avoir un effet négatif sur le marché de la transaction et il ne faudrait pas que nos gouvernants annoncent de nouvelles taxations. »

Résidences secondaires, du mieux dans le Var

Dans le Vaucluse aussi, l'ambiance est à la baisse (- 6,6 % en 2014 et un pronostic identique en 2015). Seul Avignon intra-muros fait figure d'exception, les propriétaires bradant difficilement des logements achetés bien plus chers. A contrario, l'extra-muros enregistre de magnifiques progressions, la baisse des tarifs ayant permis de gonfler les volumes de transaction de 10 % en 2014. et ce n'est pas terminé. Dans le Var, le marché renoue avec l'optimisme, notamment pour les résidences secondaires du littoral, grâce au retour d'une population plus aisée, essentiellement composée de retraités. Si Saint-Cyr-sur-Mer (4 347 €/m² pour un appartement) et Bandol (4 816 €/m² pour un appartement) se taillent la part du lion, les prix y sont peu compatibles avec le pouvoir d'achats des actifs locaux. Cette dernière clientèle continue donc à se tourner vers les villages de l'arrièrepays, plus abordables. Quant à Toulon, l'activité y est très dynamique et les prix se sont stabilisés (2 551 €/m² selon le baromètre LPI-Se Loger de juillet 2015). La capitale varoise a l'avantage d'être bien moins chère que ses voisines du littoral et de disposer d'un énorme potentiel.

Une Alsace contrastée

Hors Strasbourg et Euro-métropole, de grandes disparités apparaissent entre les secteurs. Certaines zones, industrielles ou frontalières, connaissent en effet des difficultés et un manque de ressources financières importantes comme le territoire Haguenau - Wissembourg (Bas-Rhin), Mulhouse ou Sélestat. « Historiquement, ces territoires n'ont jamais été très riches, explique Gérard Durr. Ils ont été encore plus fortement impactés par la crise et le problèmes de chômage. Les habitants qui travaillaient en Allemagne ont été les premiers touchés. »Quant à Colmar, le taux de rotation des biens à la vente dans l'ancien y est très faible, le marché étant principalement constitué de belles demeures patrimoniales qui restent dans le giron familial. Dans le neuf, de nouveaux projets pourraient redynamiser le marché. Le Domaine des Cépages, en cours de réalisation, proposera ainsi progressivement (jusqu'en 2018) quelques 260 logements disposés en petits ensembles à quelques minutes du centre-ville. La frontière Suisse et la région du Sundgau en revanche, ne connaissent pas la crise. Economiquement prospère, ce territoire privilégié propose un cadre de vie exceptionnel et riche de collines verdoyantes, d'étangs et de villages chargés d'histoire. Mais ce petit paradis a un prix, les logements se négociant en moyenne entre 3000 et 4000€/m².

Des transactions à moins de 200 000€ en Lorraine

Dans l'ensemble de la région lorraine, les prix demeurent homogènes grâce au dynamisme des grandes villes : Thionville, Metz, Nancy, Sarreguemines et Epinal, où de grands plans de modernisation ont été lancés afin de réhabiliter certains quartiers. Parmi les régions les moins chères de France, la Lorraine attire davantage d'acquéreurs qu'auparavant notamment parmi les primo-accédants en recherche de biens à moins de 200 000€ ou d'investisseurs souhaitant réaliser un placement. Seule la Meuse, à l'Ouest, fait grise mine avec un marché immobilier plutôt morose. A Metz, le marché reprend des couleurs avec des variations allant de 600 à 3100€/m² selon la situation ou le type de logement. « L'offre y est supérieure à la demande, se réjouit Cédric Lavaud de Sorec Immobilier. Il y a du stock, du choix et des nouveaux projets. Les logements partent facilement en moins de trois mois, dès lors que le produit correspond aux attentes réelles des demandeurs et que nous faisons preuve d'une connaissance approfondie du marché. » Les produits qui demanderont des travaux devront, en revanche, revoir leur prix de vente à la baisse. C'est notamment le cas des appartements en copropriété datant des années 1970, même s'ils sont situés dans des quartiers cotés. Parmi les secteurs prisés justement, la Vacquinière, Sainte-Thérèse, Queuleu et Le Sablon sont les plus demandés en raison de la qualité du bâti, de l'environnement paysagé ou de la proximité avec le centre-ville.Le marché locatif surfe sur la même vague de vigueur avec une offre supérieure à la demande et une baisse conséquente des loyers d'environ 10%. « Pour louer, les propriétaires doivent proposer des biens en excellent état répondant aux dernières réglementations en matière d'isolation ou de confort, avec des cuisines équipées et de belles salles de bains, explique Philippe Lavaux, le président de la FNAIM de Lorraine. Les occupants souhaitent désormais pouvoir poser leurs meubles et ne rien entreprendre en termes de travaux. » Les T3 ont la cote, le phénomène de la collocation prenant de plus en plus d'ampleur.A Nancy, un marché à deux vitesses se dessine avec d'une part des logements dont les prix de vente se stabilisent (en très bon état ou en centre-ville) et d'autre part, des biens des années 1960-1970 qui partent difficilement sans une baisse de 6 à 15 %. Là aussi, la majorité des transactions se négocie à moins de 200 000€.