L'ADMINISTRATION FISCALE PRIVE LES MARCHANDS DE BIENS D'UNE RÉCUPÉRATION IMMÉDIATE DE LA TVA

Selon l'administration fiscale, dès lors que la revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ne peut être soumise à la TVA que sur option, les marchands de biens ne peuvent déduire ni la TVA grevant l'acquisition d'un immeuble ni celle grevant les travaux de rénovation tant qu'ils n'ont pas revendu le bien en TVA, l'option devant être exercée dans l'acte de revente. La position de l'administration est identique lorsque le bien est loué en TVA dans l'attente de sa revente.Au soutien de sa position, l'administration fiscale invoque le régime TVA des marchands de biens antérieur à la loi n°2010-237 du 9 mars 2010, et notamment l'article 206 IV-2-9° de l'annexe II au CGI qui interdisait aux marchands de biens de déduire la TVA sur marge en prévoyant que le coefficient d'admission des immeubles dont ils faisaient l'acquisition était nul, ainsi qu'une décision de rescrit du 24 juillet 2007 n°2007/27.Or, la loi précitée a procédé à la réécriture totale des dispositions relatives à la TVA sur les activités immobilières en vue de mettre en conformité la législation avec la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006. Elle a notamment mis fin au statut particulier des marchands de biens au regard de la TVA. Quant à l'article 206 IV-2-9° de l'annexe II cité par le Service, il a été modifié par un décret n°2010-1075 du 10 septembre 2010 qui a supprimé toute référence aux opérations de livraisons d'immeubles. Par ailleurs, le rescrit cité par l'administration doit être considéré comme rapporté dès lors que l'administration ne l'a pas repris dans le BOFIP.

L'article 16 de la loi 2010-237 du 9 mars 2010 est venu mettre fin au statut particulier des marchands de biens au regard de la TVA. Un marchand de biens relève désormais du régime de droit commun. Les règles de TVA sont ainsi déterminées par le opérations réalisées et non par le statut spécifique de l'opérateur. Les commentaires administratifs confirment clairement l'application des règles de TVA de droit commun. S'agissant des immeubles conservés en stock ou en attente de cession, il est précisé qu'« un immeuble conservé en stock parce qu'il a vocation à être cédé à plus ou moins court terme doit être considéré comme utilisé en vue de cette livraison. Nonobstant le 2 du IV de l'article 207 de l'annexe II au CGI, cette qualification ouvre un droit à déduction immédiat de la taxe ayant grevé les dépenses engagées initialement, qu'il s'agisse de la construction ou de l'acquisition. Cette situation n'a pas à être remise en cause tant que l'immeuble, ou la fraction d'immeuble considérée, n'est affecté à aucune utilisation. » Les règles TVA justifient donc la récupération immédiate de la TVA.

Une fois de plus, il appartiendra aux juridictions de dire si la position de l'administration est conforme à la directive TVA. Dans cette attente, le financement et le coût de portage de la TVA devront être pris en considération pour calculer la rentabilité des opérations. La réalisation de travaux rendant l'immeuble à l'état neuf permettra néanmoins d'éviter cette position administrative, la cession étant en ce cas soumise de plein droit à la TVA.