N°46
Sept/Oct 2015

PROVENCE-ALPES-CÔTE-D'AZUR,
LA REPRISE SE CONFIRME

MOTS CLES : Attractivité | Relance | Tendances

Après une année d'inquiétude, le marché en région PACA se relève peu à peu. Pour autant, de fortes disparités existent entre le littoral et l'arrière-pays. Le marché des résidences secondaires est en berne, sauf pour les petites surfaces.


Depuis plusieurs mois, l'heure est à la reprise sur le marché immobilier français. La région Provence-Alpes-Côte D'azur s'inscrit en droite ligne du marché national. « Après deux années d'attentisme lié à la dégradation des conditions économiques générales, les acquéreurs sont de retour depuis début 2015, se réjouit Frédéric Pelou, président de la FNAIM des Alpes-Maritimes. Non seulement ceux en résidence principale mais également des investisseurs privés en placement locatif. Il faut dire que les taux d'intérêt sont particulièrement incitatifs et que les prix des biens sont aujourd'hui stabilisés. » Depuis peu, l'annonce d'une remontée des taux d'emprunt génère même un regain d'intérêt de la part des primoaccédants : ceux-ci anticipent en effet leur achat afin de pouvoir bénéficier de conditions favorables pour concrétiser leur projet.

Les grandes surfaces en berne

Côté prix - même s'ils restent au-dessus de la moyenne nationale (avec un prix moyen de 3 899 €/m² dans le neuf et de 3 393 €/m² dans l'ancien selon le Crédit Foncier Immobilier) - la tendance est effectivement à la baisse (entre - 1 % et - 3 %). Il existe toutefois de fortes disparités entre les villes du bord de mer et celles de l'arrière-pays, davantage touchées par cette baisse et ce, sur tous les types de biens. Les professionnels constatent par ailleurs un retour des acheteurs vers les studios et les deux pièces (+ 5 %), y compris en résidence secondaire de la part d'acquéreurs français ou internationaux. Une bonne nouvelle dans une région où le pourcentage de résidences secondaires et de logements occasionnels atteint 17 % (contre 10 % pour la France). A contrario, la FNAIM révèle que les appartements de grandes surfaces et les villas, auparavant plébiscités par la clientèle étrangère, ne redémarrent pas.

Provence, vers une embellie

« Nous avons connu une fin de l'année 2014 en dents de scie, se souvient Éric Damerio, président de la FNAIM des Bouches-du- Rhône. Sur la métropole Marseillaise, la baisse des prix avait été actée. Mais sur Aix-en- Provence, les vendeurs avaient du mal à l'accepter. S'y ajoutaient la situation économique et les annonces concernant la loi Alur engendrant un manque de confiance. » Dès le début 2015 en revanche, l'activité a retrouvé un dynamisme en dépit du rallongement des délais de réalisation, dû à l'entrée en vigueur de la loi Alur (pour laquelle un amendement est attendu prochainement). Pour la clientèle, essentiellement composée de secundo-accédants et d'investisseurs, les prix des logements en résidence principale se situent, selon les villes et les secteurs, sous la barre des 600 000 €, les biens dépassant 700 000 € peinant à trouver preneur (à l'exception des maisons de ville avec extérieur). Dans le cadre d'un investissement locatif, les acheteurs se tournent essentiellement vers des petites surfaces, dans une fourchette comprise entre 70 000 € et 120 000 €. « Même si l'activité semble être au rendez-vous, il faut rester prudent, constate Éric Damerio. L'annonce des remontés de taux de crédits peut avoir un effet négatif sur le marché de la transaction et il ne faudrait pas que nos gouvernants annoncent de nouvelles taxations. »

Résidences secondaires, du mieux dans le Var

Dans le Vaucluse aussi, l'ambiance est à la baisse (- 6,6 % en 2014 et un pronostic identique en 2015). Seul Avignon intra-muros fait figure d'exception, les propriétaires bradant difficilement des logements achetés bien plus chers. A contrario, l'extra-muros enregistre de magnifiques progressions, la baisse des tarifs ayant permis de gonfler les volumes de transaction de 10 % en 2014. et ce n'est pas terminé. Dans le Var, le marché renoue avec l'optimisme, notamment pour les résidences secondaires du littoral, grâce au retour d'une population plus aisée, essentiellement composée de retraités. Si Saint-Cyr-sur-Mer (4 347 €/m² pour un appartement) et Bandol (4 816 €/m² pour un appartement) se taillent la part du lion, les prix y sont peu compatibles avec le pouvoir d'achats des actifs locaux. Cette dernière clientèle continue donc à se tourner vers les villages de l'arrièrepays, plus abordables. Quant à Toulon, l'activité y est très dynamique et les prix se sont stabilisés (2 551 €/m² selon le baromètre LPI-Se Loger de juillet 2015). La capitale varoise a l'avantage d'être bien moins chère que ses voisines du littoral et de disposer d'un énorme potentiel.

La Côte d'Azur aussi reprend des couleurs

Dans les Alpes-Maritimes, le manque structurel de logements alimente un déséquilibre constant entre l'offre et la demande qui maintient le niveau de prix de l'immobilier. « Il y a aujourd'hui une large gamme de biens à la vente et des conditions de financement très attractives, signale Frédéric Pelou. Le seul frein au redémarrage massif de l'activité, mais il est d'importance, est le manque de confiance de l'acquéreur dans la situation économique générale et dans le marché de l'emploi. » Même si la recherche d'un logement moins cher ou plus disponible contribue encore à éloigner la résidence des populations d'actifs de leur lieu de travail, les communes qui « performent » sont celles qui parviennent à concilier l'équation logement / emploi / déplacements, comme Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du- Var, Mouans-Sartoux ou Cannes-la-Bocca, les communes de la vallée du Paillon près de Nice ou les villes à l'Ouest et au Nord de Cannes. C'est aussi le cas des quartiers de ville en pleine mutation comme à Nice (les quartiers desservis par la future ligne de métro, le nouvel écoquartier Nice Méridia), à Cagnes (la nouvelle zone commerciale dans l'axe Cagnes-Vence) ou pour le triangle Antibes / Biot / Valbonne (la zone périphérique aux travaux de l'échangeur autoroutier de Sophia Antipolis). En matière d'investissement locatif, les grandes villes du département continuent à focaliser l'essentiel de l'attrait, les programmes de défiscalisation en loi Duflot étant en effet concentrés sur ces bassins. Selon la FNAIM, un appartement niçois (dans l'existant) se vend à 4 160 €/m² (+ 2, 18 %), un appartement cannois à 4 768 €/m² (+ 5,33 %) et un appartement antibois à 4 243 €/m² (- 1,59 %). Quant au marché de résidences secondaires, les petites surfaces sont les plus demandées, en particulier par la clientèle étrangère. Cette dernière semble en effet être de retour, après avoir déserté le marché depuis la réforme des plus-values immobilières en 2011.

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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

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