N°46
Sept/Oct 2015

L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE ATTEND LA REPRISE

MOTS CLES : Croissance | Attractivité | Vacances

Avec un recul des transactions au premier semestre 2015, la santé de l'immobilier d'entreprise reflète la situation économique du pays. Le secteur doit également faire face à un manque d'offres de qualité.


Politique du gouvernement peu convaincante, fiscalité changeante, situation économique. Selon une étude de PwC, les professionnels français sont 40 % à penser que leurs profits augmenteront en 2015, contre 50 % en 2014. 14ème au top 20 des villes européennes les plus attractives, Paris chute à la 24ème place. A l'inverse, Berlin, Dublin, et Madrid occupent les premières places. Londres recule également de 5 places à cause de ses prix trop élevés.

Un premier semestre décevant

Au 1er semestre 2015, 915 000 m² de bureaux ont été loués en Ile-de- France. « Chez Knight Frank, nous avons été surpris par ces chiffres : nous ne nous attendions pas à un tel reflux des chiffres, qui traduit en grande partie un processus de décision qui s'allonge dans les entreprises, un bail représentant souvent un engagement de neuf ans. Il y a encore de la frilosité. Toutefois, malgré la morosité toujours ambiante, nous approchons de la sortie du tunnel » analyse Philippe Perello, associé gérant de Knight Frank France, conseil en décisions immobilières. Le QCA (quartier central des affaires) se démarque : avec 26 % de l'activité transactionnelle, il enregistre une progression de 5 % par rapport à 2014, boosté par les petites transactions. Paris intramuros attire de par sa centralité, ses transports et ses ressources humaines. Les immeubles neufs sont aussi facteurs de décision : les charges hors loyer peuvent permettre un gain de 30 %. Le Croissant Ouest et la Première Couronne sont à la traîne, les surfaces entre 5000 m² et 20 000 m² observent un recul de 10 % par rapport au 1er trimestre 2014, ce que Knight Frank explique par le temps nécessaire pour « générer et conclure une recherche immobilière de cette taille ». Enfin, le taux de vacance atteint 7,6 % en juillet 2015 selon BNP ParibasReal Estate : le Croissant Ouest et la Défense affichent respectivement 13,6 % et 11,1% à l'inverse de Paris (5%).

Un marché prisonnier du retour de la croissance

Pour les commerces, l'étude du 2ème trimestre de Cushman & Wakefield souligne un recul des secteurs d'activité des centres commerciaux. « On constate une accélération de la tendance des enseignes à concentrer leur demande sur les points stratégiques. Plus généralement, les enseignes tentent de rationaliser leur réseau et d'avoir leurs boutiques aux endroits les mieux placés » analyse David Bourla, Directeur des études à Cushman & Wakefield. Les grandes enseignes optimisent leur réseau de boutiques et travaillent sur la complémentarité boutiques-web, au travers notamment du click and collect. Avec des magasins plus grands, une meilleure accessibilité et des charges moins élevées, la périphérie de villes représente une concurrence pour les grandes et moyennes villes. Les centres commerciaux préfèrent par ailleurs travailler sur l'existant pour rénover et étendre. Enfin, la loi Macron (création de douze zones touristiques internationales) pourrait avoir un impact sur le marché prime. « La santé des marchés logistiques est corrélée à la situation économique et aux taux de croissance » insiste Didier Malherbe, Directeur de CBRE Global Logistic Services.Cependant, les chiffres du 1er semestre 2015 sont positifs (+ 22% au premier semestre) et le secteur logistique s'adapte à la consommation de l'e-commerce. Sont favorisés les entrepôts proches des centres. Il existe toutefois une double tension sur le marché : d'une part les entrepôts anciens et mal placés voient leurs valeurs baisser et d'autre part les offres de classe A, en prime sont en pénurie. « Le marché montre des marques de reprise. Les indices du 1er semestre sont bons et la demande exprimée s'améliore. Par contre, le marché souffre d'un manque de produits neufs disponibles » souligne Didier Malherbe.

L'impact des évolutions du monde du travail

Sur les 50 millions de m² disponibles en Ile-de-France, 25 % ont moins de 15 ans indique Philippe Perello. Un motif de déménagement pour les entreprises occupant le parc plus ancien, comme Coca-Cola Entreprise à Issy-Les-Moulineaux. Présente dans cette ville des Hautsde-Seine depuis 1999, dans trois bâtiments anciens, la question du déménagement s'est posée à l'approche de la fin du bail. L'entreprise a choisi de rester à Issy-Les-Moulineaux, bien desservie par les transports. La nouvelle adresse du siège social depuis janvier 2015correspond aux immeubles dernières générations et cumule les labels (BBC, HQE). Coca-Cola Entreprise et Coca-Cola France occupent les deux tiers de l'immeuble, soit 22 000 m². « Ce nouvel immeuble permet d'avoir des espaces plus ouverts, à taille très humaine, collaboratifs et connectés et donc plus performants. Les échanges entre collaborateurs sont facilités et la performance de l'entreprise accrue » explique Catherine Guizol, Directeur Associé Projet Nouveau Siège. On y compte moins de 40 bureaux individuels mais il existe des espaces de travail qui correspondent aux différents besoins de la journée (bulles, salles de réunion, espaces travailler autrement, points détente, terrasses.). A l'avenir, l'immobilier d'entreprise devra de plus en plus prendre en compte les évolutions des façons de travailler (coworking, nomadisme, télétravail) et faire preuve de souplesse. « On a réinventé les espaces de travail et notre aménagement pourra évoluer facilement en fonction des besoins futurs » conclut Catherine Guizol.

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Par Christophe Héry, avocat - Jérôme Rousselle, avocat

Expression #46

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